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广州市侨基花园小区
物业管理公开招标
招 标 文 件
项目名称：广州市侨基花园小区物业管理
招标编号：QQT201603111001
采购方式：公开招标
采 购 人：广州市侨基花园第一届业主委员会
广州市芊芊通咨询服务有限公司
二〇一六年四月
温馨提示
一、 如无另行说明，投标文件递交时间为投标截止时间之前30分钟内。
二、 投标截止时间一到，采购代理机构不接收投标人的任何相关报价资料、文件。为此，请适当提前到达。
三、 投标保证金必须于投标截止时间前到达广州市芊芊通咨询服务有限公司账户（开户行及账号见《投标人须知》）。由于转账当天不一定能够到账，为避免因投标保证金未到账而导致投标被拒，建议至少提前2个工作日转账。
四、 请正确填写《投标报价表》。
五、 请仔细检查投标文件是否已按招标文件要求盖章、签名、签署日期。
六、 投标文件应按顺序编制页码。
七、 如所投产品属于许可证管理范围内的，须提交相应的许可证复印件。
八、 为了提高采购效率，节约社会交易成本与时间，本公司希望购买了招标文件而决定不参加本次投标的供应商，在投标文件递交截止时间的3日前，按《投标邀请函》中的联系方式，以书面形式告知采购代理机构。对您的支持与配合，谨此致谢。
（本提示内容非招标文件的组成部分，仅为善意提醒。如有不一致，以招标文件为准）
目 录
第一部分 投标邀请函
第二部分 用户需求书
第三部分 投标供应商须知
第四部分 开标、评标、定标
第五部分 合同书格式
第六部分 投标文件格式
第一部分 投标邀请函
广州市芊芊通咨询服务有限公司（以下简称“采购代理机构”）受广州市侨基花园第一届业主委员会（以下简称“采购人”）的委托，对广州市侨基花园小区物业管理（招标编号：QQT201603111001）进行邀请招标采购。有关事项公告如下：
一、招标项目简要
1. 项目编号：QQT201603111001
2. 项目名称：广州市侨基花园小区物业管理
3. 项目概况：总建筑面积约9万平方米，其中：建筑栋数：4座高层住宅建筑 （第1、2层以及二层半为商业）+ 1座低层三角形商业裙楼+地下共一层停车场；住宅建筑面积约7平方米；商铺面积约2万平方米；住宅共960户，停车位：183个（地下私人车位132个,地上公共车位51个）。
二、供应商资格条件：
（1）投标人必须是具有独立承担民事责任能力的中华人民共和国境内注册的法人,分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权；
（2）投标人必须具备具备国家三级以上资质的物业管理企业
（3）本项目不接受联合体投标；
（4）符合《中华人民共和国采购法》第二十二条的规定。
三、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价
（1）获取招标文件时间为2016年4月6日至2016年4月26日(办公时间内，法定节假日除外)
（2）投标单位授权代表可带相关证件到广州市越秀区先烈中路100号15栋之一3楼报名领取招标文件，招标文件售价为300元/本。如需邮寄，可把标书制作费300元以及邮递费50元汇至我司账号，并且备注写明收件人地址等，由我司邮递过去。
四、投标截止时间、开标时间及地点
投标截止时间为2016年4月27 日9 时30分，开标时间为2016年4月27日9时30分，开标地址为广州市越秀区先烈中路100号15栋之一3楼会议室（1）
五、本次招标的投标保证金金额
本次招标保证金金额为40080元。
采购机构联系人：廖先生 采购人联系人：姚先生
电话：020-85557017 电话：18602027097
传真：020-85557017 传真：/
联系地址：广州市越秀区先烈中路 联系地址：广州市番禺区市桥东环路
100号 15栋之一3楼 487号
广州市芊芊通咨询服务有限公司
2016年 4月6 日
2016年3月
第二部分 用户需求书
一、项目概述：
1.采购预算：
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预算金额 |
服务期限 |
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人民币200.4万元 |
1年 |
2.用户(采购人)：广州市侨基花园第一届业主委员会
3.投标人应对所有的招标内容进行投标，不允许只对部分内容进行投标。
4.报价要求：以人民币报价。投标总价包含相关的费用（指上述服务期限）有：人员费用（工资、福利、社保、劳保等）、装备、管理费用、利润、合同包含的所有风险、责任等费用以及项目管理过程中的所有由管理人承担费用的总和以及国家规定的各项税费。
二、服务要求：
1、项目概述
1．1 项目概况
1.1.1 物业概况
1) 物业名称：广州市侨基花园小区
2) 地理位置：广州市番禺区市桥东环路487号
3) 占地面积：约60000平方米，总建筑面积约：90669平方米，住宅建筑面积约7万平方米；商铺面积约2万平方米；
4) 建筑栋数：4座高层住宅建筑 （第1、2层以及二层半为商业）+ 1座低层三角形商业裙楼+地下共一层停车场；
5) 住宅用户：960户，
6) 停车位：私人车位132个，露天公共车位51个.
1．2 物业管理内容及要求
本物业管理服务标准参照《广州市住宅物业服务收费参考标准》，其中综合管理服务为四级标准，物业公用部分和公用设施设备维护为四级标准，公共秩序维护为三级标准，保洁服务为二级标准（但每栋每层须设置垃圾收集点），绿化服务为五级标准。本物业管理服务标准没有约定的按照《广州市住宅物业服务收费参考标准》，有约定的从本物业管理服务标准，投标文件高于本物业管理服务标准的从投标文件。详细服务标准见下：
一、 业户服务标准
(一) 办公服务工作标准
1.对外服务工作时间：
2.核心服务工作时间，提供合同规定的所有服务项目。
3.星期一至星期日:9:00至17:30
4.对外服务追加时段，安排工作人员值班，提供处理紧急事项；处理投诉；受理个别业户的服务需求。
5.星期一至星期五 ：8:30至20:00
6.星期六、日： 9:00至20:00
7.公众假日： 8:30至20:00
8.对当日20：00至次日的8：30期间，如发生明显影响业户生活的如室内跳闸失电、水管漏水、管道严重堵塞等紧急情况时，由24小时值班保安员立即通知有关工作人员在20分钟内及时进行处理。其他一般服务需求将由值班保安员记录下来，次日安排处理。
9.工作人员统一着装，佩戴清晰名字标牌，使业户可于2米范围内能清楚识别工作人员姓名。
10. 接待咨询、投诉受理和个别业主的交费。
11.对使用物业必须关注的问题，如涉及禁止高空抛物、室内装修、车辆管理、消防安全、用电安全、使用电梯以及预留有效通讯地址、紧急联络电话等，编制规范的指引性文件并进行公布。
12.办理住户卡，保存业户资料。
(二) 有偿服务提供
1.在社区范围内根据业户日常生活消费所需提供力所能及的有偿服务。
2.公布有偿服务收费标准，由业户自愿选择。个性化特约有偿服务，由双方自行约定收费标准。
3.以材料成本加10％利润的原则核定有偿服务收费标准。
(三) 物业管理延伸服务提供
1.工作人员有义务遵循以下原则按业户本人要求提供物业管理延伸服务：
(1)不影响岗位工作的；
(2)工作人员力所能及的；
(3)不影响其他业户行使权利的。
2.物业管理延伸服务包括但不限于：
(1)保安员门岗帮助业户搬运物品；
(2)大堂保安员帮助业户提运物品、按电梯按钮；
(3)工作人员为弱势群体，如老年人、儿童、伤残人士提供帮助等。
(四) 业户满意度管理
1. 建立业户满意度管理机制，每年进行一次随机抽样的业户满意度调查，并收集业户对物业管理服务的意见和建议。
2. 调查方式采用分区随机抽样直接调查（共计200户）。
3. 在社区范围内公开公布调查结果，并对业户提出的建议及时给予回应。
4. 对合理的建议应积极采纳，并回访业户对改进后的满意程度。
5. 针对业户意见中涉及物业共用配套设施改造及超出本合同约定的物业管理服务事项的，与业主委员会商议处理。
(五) 工作人员礼貌礼仪培训与管理
1. 驻场工作人员应具备基本礼貌礼仪素养。
2. 工作人员定期进行礼貌礼仪相关方面的培训，有下列行为者，应该给予调离或辞退：
(1)动手打人；
(2)漫骂业户；
(3)3次以上因服务态度欠佳被业户投诉。
(六) 投诉管理
1. 设立业户服务电话，24小时受理服务投诉及建议。
2. 工作人员均可受理业户一般性意见反映，工作人员20分钟内了解具体情况给业户回复，并跟进后续工作。对非紧急性投诉，最迟在两个工作日内给予回复。对处理需时较长的案例，必须不时告知投诉人进展情况。
3. 业户对普通员工的投诉可向其上级领导提出，工作人员有义务清楚告知业户有关联络方式。
(七) 公共办事指引清晰
1. 收集业主更名、迁户口、办理暂住证等政府部门办事程序明示公布，提供必要的协助。
2. 收集涉及煤气、水、电、电视、通讯、网通等申报及相关事务的处理程序，明示公布，并跟进市政相关部门更新信息。
3. 制定并明示公布办理住户卡、物品放行、室内装修申报、空调安装申报的程序，办理相关手续。
二、公共安全管理服务标准
(一) 保安岗位设置
1. 固定岗位设置
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小区正门岗 |
2个岗位 |
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各栋大堂 |
各1个岗位固定在岗（17:00-21:00在岗） |
2. 选派的保安素质、形象不得低于提供物业管理服务的其他相同档次物业社区同业人员。
(二) 人员及物品出入管理
1. 住户凭IC卡感应刷卡开门进入楼栋。
2. 对不肯合作强行闯入的人员，通过对讲机报告班长或巡楼保安，必要情况下报警，并协助警方处理;对现场处置情况做简要记录。
3. 对进入小区的施工服务人员实行临时出入证办理、核对进入或市政单位工牌卡核对进入。
4. 搬出大件物品（600×600以上或需两人以上才能搬动的物品或需要借助车辆搬运的物品），凭放行条放行。
5. 批量物品进入小区，查看是否夹带有禁止入内的物品;对允许进入的物品给予放行。
6. 对严格禁止入内的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，见《侨基花园管理公约》）拒绝进入,必要时报警。
(三) 公共安全应急服务
1. 二十四小时紧急救助协助服务：设有24小时人工接听直线电话，派员处理如室内停电故障、上水管道（管件）破裂、下水管道严重堵塞处理，协助派员提供下述相应紧急协助服务。
2. 配备紧急救助工具、物品：保安监控中心配备电筒、人字梯、电梯开门专用钥匙、担架、绝缘棒、高空缓降器、轮椅、止血绷带等应急物品。
3. 消防紧急协助服务：发生消防事故时，在采取紧急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
4. 停水应急处理服务
(1)获知市政停水情况，及时在相关楼宇张贴停水通知。
(2)故障停水情况，接报后10分钟内到位处理。情况严重时，及时告知业户。
5. 停电应急处理服务
(1)备用发电机在5分钟内发电，提供电梯、消防、供水等一类用电设备电力。
(2)可获知的市政停电情况，事前在相关楼宇张贴停电通知。
(3)因设备维修保养需要停电，事前在相关楼宇张贴停电通知。
(4)故障停电情况，接报后10分钟内到位处理，服务追加时段20分钟内到位处理。
(5)故障停电情况，接报3分钟内检查电梯是否困人。如有困人，安抚被困乘客，并实施紧急救援服务。
6. 急症病人协助处理服务
(1)发现（或接报）有急症病人后，就近保安员迅速赶到现场协助，同时拨打“120”求援。
(2)维护现场秩序，协助医务人员进行抢救。
7. 电梯困人应急处理服务：监控中心接到电梯困人报警信号（电梯警铃、求救电话）后，在3分钟内到达现场，实施解救。
8. 爆管（水浸）事故应急处理服务：当发现（或接报）爆管（水浸）信息，在10分钟内派员到现场处理。服务追加时段20分钟内到位处理。
9. 雷暴（洪水）应急处理服务
(1) 获知信息公告业户知晓，提醒业户离家前关闭好窗户。
(2) 备好防洪沙包及隔水布，防止水浸地库。
10. 煤气泄露的应急处理服务
(1)当获知（或接报）煤气管网有煤气泄漏时，就近保安员立即封隔现场，同时报煤气公司紧急处理。
(2)当获知（或接报）公寓单元内有煤气泄漏时，立即联系业户或居委（片警），采取措施进入户内，关闭煤气总阀，打开门窗。然后迅速出户门看守，待煤气公司处理。
11. 出现触电事故的应急处理服务：获知（或接报）有人触电时，切断电源，实施紧急救援措施，并拨打“120”求援。
12. 醉酒及精神病人闹事的应急服务：物业管理区域内发现（或接报）有醉酒者及精神病人闹事的信息后，保安员在5分钟内到达现场，隔离、劝阻他人接近，并视情况报警处理。
13. 治安事件紧急救援协助服务
(1)抢劫（盗窃）事件
① 获知（或接报）抢劫（盗窃）立即报警，在协助做好救助工作。
② 保护现场，如实的向公安机关反映情况，积极配合、协助公安机关破案。
(2)斗殴事件
① 获知（或接报）物业内有业主（户）之间或业主（户）与他人争吵、斗殴情况时，协助报警处理。
② 现场有伤员时要立即送医院救治或拨打“120”求援。
三、消防安全管理标准
1. 义务消防组织建设
(1)建立24小时在岗的紧急救助的义务消防队。
(2)落实消防安全责任人，签订消防安全责任书。
(3)落实消防安全巡视、检查制度，经常性的进行巡视、检查、监督管理。
2. 消防辅助设施及器材设置
公共区域的消防辅助器材合理配置、统一管理。
(1)灭火器
电梯机房、高低压电房、水泵房、空调机房配备灭火器；
小区每栋大堂配备4瓶2公斤装的灭火器；
物业管理处配2瓶2公斤灭火器；维修班配2瓶2公斤装灭火器；负一层配38瓶2公斤灭火器；停车场另配2瓶30公斤手推车式干粉灭火器；小区垃圾房配置1个2公斤的干粉灭火器。
(2)消防服（含头盔、靴子）
地库出口处的车辆通道傍放置5套消防服，4瓶灭火器2个防毒面具。
(3)消防自救呼吸面具
在小区各栋大堂、地库部分消防箱上放置有防毒面具。在义务消防队人员的岗位放置有34个防毒面具。
(4)消防斧
监控中心配置一把消防斧。
(5)高空缓降器
配置高空缓降器2套。
(6)应急照明灯（手提式）
消防监控中心配置两盏。
3. 公众消防宣传
(1)消防宣传教育
① 制订公众消防安全制度，开展消防安全宣传教育。
② 在物业区域设置消防宣传专栏，通过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处置及火场逃生自救演练等多种形式，宣传消防法规、普及消防安全知识，包括配合政府相关部门组织的消防展板、参观培训讲座等宣传活动。
(2)消防演习
每年举行一次有业户参加的综合性消防演习和物业管理处的内部人员的消防演习。
4. 消防安全内部管理
(1)消防设施、器材检查
建立消防安全三级检查制度，每季度对消防栓、灭火器进行一次全面检查，并对其有效性（完好）进行标示封贴。
(2)内部消防演练
制定消防应急措施，建立消防报警、疏散抢救、安全警戒等各项应急预案，每月组织义务消防队进行一次专项消防训练。
(3)室内装修消防管理
① 编制室内装修管理规定，与业户签订《室内装修管理服务协议》，并向施工单位进行消防安全交底，明确双方对施工现场的消防安全责任。
② 检查、督促施工单位履行相应责任，按照规定采取必要的安全防护和消防预防措施。督促施工单位清理好现场、使用合格的临时施工用电线路和照明装置、配备合格、足量的灭火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工进度的限量进入、施工现场的禁止吸烟等工作。
③ 每天不少于两次对装修施工现场巡视，制止、根据相关管理规定进行处罚、处罚、限令改正违章施工行为。
④ 审核施工动火申报方案，查看动火现场后，办理施工动火证。
⑤ 协助进行装修施工消防验收。
(4)对不遵守消防条例占用消防通道的个别违规行为，乙方进行规劝及纠正。
四、停车场及交通管理标准
1． 停车场标识标线管理
(1) 停车场设置限速标识，限速5公里/小时，设置适当减速带。
(2) 在停车场内设置《停车场管理制度》、悬挂《停车场收费许可证》。
(3) 停车场进出口设置限制高度标志。
(4) 停车场内设置禁鸣喇叭标识。
(5) 设置禁止吸烟标识。
(6) 人车共用通道设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识。
(7) 设置禁止在停车场内加（过）油及维修车辆的标识牌。
(8) 停车场内设置道路（含进出口、停车区）指示及通道指示标识。
(9) 按照《交通标识、标线样本》规范设置停车场内的各种标线。
2． 车位及车辆管理
(10) 建立私家车位（固定停放车辆）资料档案，设置“私家车位”标牌及车位编号标识。
(11) 维护车场秩序，对停放的车辆进行巡视检查，正确疏导出入车辆，指挥进库的车辆按规定泊车。
五、自然灾害应急服务标准
1． 尽可能及时地收集自然灾害（台风、雷电、暴雨、酷热等）天气信息，并以公告栏、通知单等形式公示预告。
2． 进行防灾抗灾准备，建立各项防灾抗灾管理程序，在地下停车场入口、出口准备足量的沙袋和雨布一块，手推车一部，铁锹2把，以预防洪水抢险之用。组织抗灾培训。
六、防止公众意外伤害预防管理服务标准
1． 公共作业安全防范管理
(12) 所有公共作业均设置“正在施工”等警示标识。
(13) 因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外，加设护栏（高度80—100C、间隔30C）防护，进行下挖作业时进行封闭式防护。
(14) 从事距离地面2.5米以上作业的施工单位要具备相应的资质，作业前要对其进行安全交底。作业（含外墙清洗、擦窗机的操作）现场要设置警示标识，下方要用围栏（高度在80C—100C）防护，围栏面积=作业面积+作业半径×高度×0.25,并有专人守护。
(15) 对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域，设置警示标识外，做隔离防护，施工人员离场前断开电源。
(16) 对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作业区域，增设警示标识外，做封闭式防护，并有专人负责巡查。
(17) 对业户聘请来的装空调、加雪种等高空作业，要求业户督促做好安全工作。
(18) 2． 环境安全防范管理
(19) 物业区域的定期投放鼠药时，放置在非显眼位置的专用“鼠屋”内，并设置图文的“有毒鼠饵”警示标识。
(20) 绿化、卫生消杀选用环保的低残留药品。
(21) 地面清洁选用中性清洁剂，不使用用强腐蚀性清洁剂。
(22) 开展禁止高空抛物的宣传教育。
(23) 要求溜宠物狗的业户在晚上10点之后至次日6：30之前进行，并且有狗链牵行、戴口护套。对违规行为进行劝止。
(24) 其他有关的环境安全隐患的处理。
(25) 3． 设施及相关场所安全防范管理
(26) 楼宇内的电表房、各种管井等在正常情况下实行上锁管理。
(27) 二次供水水箱（池）加盖加网加锁，指定专人负责管理钥匙，由专业清洗水池公司进行清洗水池时，派人开启、关闭水池锁。
(28) 物业的重点部位（电梯控制房、空调控制房、配电房、发电机房、电话总机房、水泵房、消防监控中心、仓库等控制、管理用房）明确安全管理责任人，无人值班时加锁，并要采取人、技防措施。
(29) 物业内设置楼座号、楼层号、电梯号、物业管理处位置、道路方向、各个经营服务项目位置、停车场及进出口等指示标识。
(30) 各种动力设备悬挂运行状态（正在运行、正在检修等）标识。
(31) 4． 公共设施意外伤害防范管理
(32) 低矮（1.9米以下）易碰撞的部位设置“小心碰头”警示标识。
(33) 公共区域容易碰撞的尖锐物体采取软包保护措施。
(34) 公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面设置“小心摔伤”警示标识。
(35) 非工作人员不宜进入的场所设置“禁止入内”的警示标识。
(36) 非操作人员不允许操作的设备设置“严禁触摸” 的警示标识。
(37) 门禁开门按钮灯、正门广场石墩照明灯等儿童易接触的节庆灯饰等使用36伏以下安全电源，其他低矮的照明灯保持设施本身防护装置完好。
(38) 透明玻璃门贴上醒目的防撞（识别）标识。
(39) 物业内有网栏的地方设置“禁止攀爬”标识。
(40) 电梯（含扶梯）设置 “儿童（8岁以下）乘坐必须有大人陪同”及“注意夹伤”的标识。
七、经营性服务项目安全防范管理服务标准
经营服务项目必须具有合法、齐全的经营证、照；所有的经营服务项目中直接为业户提供服务的人员持有《健康合格证》及相关岗位的上岗资格证，每年进行一次健康检查。
八、监控中心录像标准
对小区出入口、四个大堂、12台电梯轿厢、地库入口和停车场等进行24小时不间断录像，一般录像资料保存时间不少于90天。政府有关行政管理部门或物业管理处认为需要时，对某一时间段的录像可以提取长期保存。
九、公共安全辅助设施设置及管理标准
对经公共地方进入业户私家住宅单位进行必要的阻隔和布置防控报警装置，包括保持门禁完好、固定消防走道窗户的开启程度和增加分隔栏，在易攀爬处设置红外对射报警装置、天台门磁报警等措施，对停车场、设备房和部分公共区域小区外围周边如后围墙等装有摄像枪实时监控。
十、设备管理服务标准
（一） 设备综合管理标准
1． 设备机房管理
1) 机房排烟、通风良好;保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。
2) 墙壁、天花无渗漏、无水迹、无污迹。
3) 地面平整，洁净。地漏排水畅通，无阻塞。
4) 工具摆放整齐，高压工具按规定送检并保持安全有效。
5) 无异味，密封防鼠。
6) 照明灯具完好，照度符合使用要求。
7) 地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。
8) 如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。
2． 设备外观
1) 保持设备外表无锈迹，不脱漆，无积尘。
2) 柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。
3) 仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。
4) 设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好，排放通畅。
5) 设备油箱、油管、水管、水箱无锈、无渗漏。
6) 设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；不变形、不生锈。
7) 溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。
8) 设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。
9) 设备电源电线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。
3． 设备标识标牌管理
1) 标牌齐全、统一，字迹清晰。
2) 各类指示、警告牌挂放（贴）在指定处。
3) 设备电动机铭牌完好清晰。
4) 管道涂漆颜色正确；箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。
4． 设备档案资料管理
1） 建立小区设备档案管理制度，实行专业化统一管理。
2） 各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。当设备变更时台帐亦应及时更改。
3） 对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。
4） 凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致。
（二） 设备管理标准
1. 供配电系统管理标准
1) 系统状态目标及供应标准
① 低压开关柜出线电压 380V；运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。各开关操作灵活可靠。
② 电容补偿柜功率因数 COSφ≥0.9；能自动投入运行或手动投入运行。
③ 除市电停电外，力保每天24小时楼宇内用电正常。
④ 市电停电或故障停电，备用发电机能自动投运，提供电梯、供水泵、消防设备等一类用电。
2) 操作职责
① 每天检查 2 次，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。
② 电柜外表每周清抹一次；电柜内不少于每半年清扫一次；墙壁、地面污渍随时清除。
③ 按照操作规程操作设备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。
④ 在设备运行过程中，每3小时巡视一遍。
3) 保养职责
① 按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。
② 按保养计划定期清理电柜外表尘埃、锈迹；刷防锈漆。
③ 按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。
④ 确保电器动作干脆利落、无异响、工作状态及指示正常。
4) 维修责任
① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。
② 因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
③ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到运行技术指标、符合使用要求。
2. 给排水系统管理标准
1） 系统状态目标及标准
① 水泵电动机转动灵活，无异声；机械密封完好，无漏水，运转平稳，不失转。运行时工作电流在电动机额定电流范围内；运行时扬程（ ）、流量（ 3/h ）、水压（ Pa ）满足楼层用水要求；生活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。
② 管道阀门打开、关闭转动灵活；止回阀封闭良好。
③ 电柜各仪表均有指示；各种开关、按钮操作灵活；可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。
④ 水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。
⑤ 集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；监视模块能正常监视水井状态。
⑥ 市政停水后蓄水量保持继续供水8小时；园区内管道维修时停水，先预告，并尽可能安排在非用水高峰期进行。
2） 操作职责
① 每天巡查3次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。
② 按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。
③ 每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。
④ 设备运行过程中，每3小时巡视一次。
3） 保养职责
① 按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。
② 清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；涂防锈漆。
③ 给水泵、阀门阀杆加润滑油。
④ 检查水泵、管道、阀门有无渗漏。
⑤ 检查管网、管件是否牢固、有无变形。
⑥ 拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。
⑦ 检查电器及线路如有破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。电柜电器动作干脆利落、无异响、工作状态指示正常；水泵转动灵活，不渗漏。
4） 维修责任
① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，有义务进行现场监管，并承担维修责任。
② 因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
③ 日常保养中如发现线路或元件损坏，及时检修或更换新的线路或元件。
3. 电梯系统管理标准
1） 系统状态目标及供应标准
① 电梯停层准确，平层度在规定的数值内。
② 电源断电或错相时，电梯不会启动运行。
③ 限速器、安全钳可靠联动并制停电梯。
④ 断开任一安全开关，电梯均能停止运行。
⑤ 安全触防板夹人功能正常。
⑥ 轿厢与监控室通话正常。
⑦ 安全设施完好齐全；通风、照明等附属设施完好，能提供舒适的乘搭环境。
⑧ 火警时电梯能迫降到首层，并被切断电源。
⑨ 电梯轿厢内不得展示商业性广告牌。
⑩ 保证电梯轿厢内空调的正常运转。
2） 操作职责
① 记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
② 在接到报警信号及时通过对讲安抚被困人员，5分钟内赶到现场，30分钟内设法解救乘客，并进行设备故障排除处理。
3） 保养职责
① 按月度、季度保养计划实施保养，并填写保养记录。
② 清除设备、器件灰尘、污渍。
③ 电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。保养作业尽量安排在夜间或电梯空闲时间。
④ 每年对所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯每隔1年必须进行1次负荷校调试验。
⑤ 按照国家有关制度组织办理电梯年检限速器检测和电梯准用证。
4） 维修责任
① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，有义务进行现场监管，并承担维修责任。
② 因产品或施工质量问题造成电梯系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
③ 日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。
④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。
⑤ 因使用不当或人为过失造成电梯系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
4. 保安监控系统管理标准
1） 系统状态目标及供应标准
① 摄像机摄得图像清晰、稳定、无干扰。
② 云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大/缩小、图像切换画面分割等功能正常。
③ 动态报警时，蜂鸣器响，录像机自动录像，有报警时间记录。
④ 视频丢失报警。
⑤ 市电停电，图像数据不丢失。
⑥ 图像回放清晰。
⑦ 90天内能随时提供录像查询。
2） 操作职责
① 保持设备清洁、机房环境、标牌标识符合管理标准。
② 做好设备运行记录并保存好录像带。
③ 检查摄像机（含云台）是否有松脱、损坏；视频线是否有松脱、损坏。如有及时报修。
3） 保养职责
① 按月度、季度保养计划实施保养并填写保养记录。
② 清除设备外表尘埃、污渍。
③ 线路及器件如有破损、脱落、接触不良的现象，则检修或更换。
4） 维修责任
① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，有义务进行现场监管，并承担维修责任。
② 因产品或施工质量问题造成保安监控系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
③ 日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。
④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。
⑤ 因使用不当或人为过失造成保安监控系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
5. 消防报警系统管理标准
1） 系统状态目标及供应标准
① 探头确认报警、破玻报警、喷淋头达到温度爆裂喷水，警铃、喇叭响功能正常；电梯迫降至首层。
② 破玻报警，消防栓泵启动。
③ 喷淋头喷水，湿式压力阀动作，水警铃响,喷淋泵启动。
④ 地下室上述报警时，除了电梯不迫降外，其余与上面的相同。另外，分区防火卷帘下降至地面；送风机和排烟风机启动。
⑤ 凡火灾报警切断非消防电源。
⑥ 凡火灾报警消防主机应收到火警信息和设备联动信息。在CRT上显示这些信息。
⑦ 监控中心可以远程控制防火卷帘下降，消防栓泵、喷淋泵、风机的启/停。
⑧ 灭火器在正常使用时限内。
2） 操作职责
① 值班运行确认火灾报警，填写运行记录表。
② 保持消防设备、机房环境、标牌标识符合标准。
③ 定期巡检警铃、喇叭、探头、破玻、喷淋头、防火卷帘、按钮合有无松脱或损坏。
④ 定期巡检探头、模块的状态是否正常。
⑤ 定期抹擦警铃、喇叭、破玻的灰尘、污渍。
⑥ 每月清抹卷帘帘面一次。
⑦ 定期清扫主机、广播系统、联动柜的灰尘。
⑧ 定期清扫水泵电控柜的灰尘。
⑨ 定期检查灭火器，必要时称重。
3） 保养职责
① 按照月度、季度保养计划，完成以下设施的保养，并填写保养记录。
a. 消防栓泵和喷淋泵保养。
b. 水泵电控柜保养。
c. 消防管道、阀门保养。
d. 湿式阀保养。
e. 消防主机保养。
f. 探头保养。
g. 消防广播系统保养。
h. 卷帘门保养。
② 定期进行系统联动测试，检测系统的功能。
4） 维修责任
① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，有义务进行现场监管，并承担维修责任。
② 因产品或施工质量问题造成消防报警系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
③ 日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。
④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。
⑤ 因使用不当或人为过失造成消防报警系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
6. 通信系统、广播电视系统、管道煤气系统：要协助相关部门开展维护工作。由相应单位负责。并可代业户联系相关工作，可做一些简易查看。
十一、公共设施维修管理服务标准
一、 建筑物维护保养
（一） 房屋建筑结构
1. 保养和管理责任
1） 每年巡视1次房屋主体结构，观察情况有无异常，进行安全确认（需要时，报政府专业机构检测）。
2） 在冬、雨季和天气异常时安排房屋设施巡视，对易出问题的部位重点检查。
3） 每月检查清理1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。
4） 每周巡视1次楼宇单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、通道照明灯等。
5） 对室内装修进行检查，防止对楼体承重结构进行改动或打、凿等行为。
2. 房屋结构损坏维修责任
1） 对业户私自进行的有危害楼体结构的装修行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，涉及经济赔偿及法律责任的，由当事业户承担责任。
2） 质量保修期内房屋结构发生损坏时，应及时向开发商通报，并协助维修工作，但下列情况除外：
① 因设计或施工原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损；
② 因设计、施工或防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏；
③ 非因乙方保养责任造成的房屋结构的其它损坏。
3） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
3. 建筑物外立面
1） 保养和管理责任
① 保持建筑物外立面瓷片无缺式、涂料色泽基本一致；
② 保持无乱建、乱挂等违规现象；
③ 保持无窗外装防盗网、无锈迹班驳等现象。
2） 维修责任
① 对瓷片脱落及时修复；
② 检查外立面观瞻状况，纠正违规行为；
③ 定期对房屋外墙进行目视查看，对外墙面砖有脱落，对脱落的较大区域进行围闭，进行检查处理，并安排修复，施工过程中，加强监督，防止污损。对大面积污损的，相关责任单位应及时处理；
④ 因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰；
⑤ 督促外立面的空调冷凝水管支管破损的业户自行负责修复；
⑥ 定期检查阳台铁栏杆，并对出现锈蚀情况的进行翻新油漆，保持观瞻亮丽。
（二） 公共区域防水
1. 保养和管理责任
1） 每季度对公共防水区域进行一次检查（逢雨季加密频次），对沉降缝、后浇带、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等容易出现渗漏的部位重点检查。
2） 建立防水、渗漏维修工程档案，对出现渗漏的部位进行维修登记，便于日后查阅。
2. 维修责任
1）及时处理和维修影响房屋功能的渗漏问题，方法可采取堵、排和引流、做装饰面覆盖等多种方式进行。
2） 超过质量保修期的，在业户室内（包括上下楼层之间及业户卫生间沉箱渗水出墙外而滴入他人窗台）的渗漏维修责任由业户负责。
3） 维修外墙渗水入室内（不包括窗户本体渗漏入室内）。
（三） 公共区域油漆粉饰
1. 状态要求
1） 墙面平整、无明显污渍。
2） 门窗、栏杆等无尘、无锈迹，不脱漆。
2. 保养和管理责任
1） 每月对公共区域油漆粉饰部件进行巡检，发现饰面污渍、锈迹及脱漆等现象及时处理。
2） 楼梯间、共用走廊的室内墙面每周巡视一遍。有污损情况及时安排粉刷。
3. 维修责任
1） 对于部分高空作业，需要聘请合格的分包维修方进行维修保养，有义务进行现场监管，并承担维修责任。
2） 因施工、维修、安装等行为损坏外墙的，由责任人负责处理。督促施工安装单位按规定要求进行必要防护，防止发生污损事件发生。
3） 公共区域的设施及时维修，保持良好状态。
4） 对铁皮雨水斗、落水管、支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道相关颜色油漆。
二、 公共设施维修保养
（一） 楼内公共场所及其设施
1. 状态要求
1） 楼内公共场所及其设施包括大堂、楼梯、走廊之地面、天花、墙面、消防门、闭门器、门栓、合页、灯具、装饰、垃圾筒等。
2） 墙面平整，无明显污渍，瓷片、玻璃、平面镜等完好无破损。
3） 地面平整，无塌陷，瓷片完好，个别有小的崩角，进行填补处理，颜色近似，不明显影响观瞻，瓷片有大部份破损的，及时更换。
4） 消防门、闭门器、门栓、楼梯栏杆外表无锈迹，不脱漆，安装牢固，闭门器、分门器正常闭合。
5） 垃圾筒外观完好，无污渍、无锈迹，不脱漆，统一摆放。
6） 正门和园内喷水设施在平口上下班时间和节假日定时开启，美化园区。（建议管理处规定具体时间段，避免争议。）
2. 保养和管理责任
1） 每周巡查1次楼内公共场所的门窗、消防门、闭门器、门栓、垃圾筒，保持无污渍、无破损，能正常使用。
2） 每周对公共墙、地面及天花装饰进行1次巡查。保持地面无坏损及严重污渍，地面、地砖破损有影响的必须进行修补与更换；墙面、顶面无起皮、污迹和划痕，无明显裂缝；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染，天花板有污染和残缺的进行修缮养护，完好率达到98%以上。
3. 维修责任
1） 对巡检中发现楼内公共场所及其设施有损坏现象，及时组织维修。
2） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
（二） 公共通道及其设施
1. 状态要求
1） 公共通道及其设施、下水道井盖、通道标识等完好无破损。
2） 保持公共通道畅通，路面平坦整齐，排水畅通。
3） 地下管井目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
4） 保持公共通道标识清晰、完好。
2. 保养和管理责任
1） 加强公共通道的维修与养护，制定详细维修保养计划并实施。
2） 每月对地下管井、雨水沟清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒，每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。
3） 每日巡查公共通道标识，发现有污损、损坏立即进行清洁和维修。
3. 维修责任
1） 日常巡检公共通道、下水道井盖、道路标识等破损、废旧情况，及时进行修缮养护。
2） 因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。
（三） 公共照明系统
1. 状态要求
1） 公共照明系统包括楼内大堂、走廊、楼梯间、地库照明、电梯厅、电梯轿厢、园区照明、楼宇光亮工程等。
2） 公共照明照度符合要求。
3） 各类开关操作灵活，控制可靠，安全措施得当。
4） 灯罩、灯、灯座完好，安装牢固。
5） 电线穿管、排列整齐，有包扎。
6） 电箱、灯具基本无尘、无锈迹，不脱漆。
2. 保养和管理责任
1） 实施公共照明系统设施的操作与维护，保持设备完好，使用正常。
2） 每周巡查，制定有效维护、报修制度，力求公共照明系统正常。
3） 增加节约意识，光亮处或无需要不点长明灯。
3. 维修责任
1） 每周巡检中发现照明灯具哑光、严重闪烁、损坏当即处理，高位需进行高空作业的一周内处理完成。
3） 因使用不当或人为过失造成损坏的，督促责任人负责修复或负赔偿责任。
（四） 地下停车场
1. 状态要求
1） 保持车道路面平整完好、排水沟通畅，无堵塞现象。
2）道路指示明显清楚，停车标识、车位牌字迹清晰、外观整洁。
3）停车场墙面、地面、顶面渗漏妥善处理，不影响行车及停车。
4）保持照明系统完好，送、排风系统符合设备管理要求，保持场内空气相对清新。
5）停车场收费系统正常运行。
2. 保养和管理责任
1) 制订停车场及其设备设施安全运行、岗位责任制及定期巡检、维修保养制度，并严格执行。
3. 维修责任
1） 发现停车场道路及其设施发生损坏、废旧及时组织进行修缮养护。
2） 因设计、施工或产品、材料的质量问题，造成停车场及其设施损坏，及由此造成第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。
3） 因使用不当或人为过失造成损坏的，由责任人负责修复并承担赔偿责任。
（五） 装修管理
1. 将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项事先告知业主和装修施工负责人。
2. 对业主装修房屋的申请，需提供装修计划、方案及图纸，并报工程主管审阅。在2个工作日内给出同意意见或修改意见。简易维修或装修的，及时办理施工手续。
3. 督促、检查业主（使用人）装修期间施工情况，对隐蔽工程如水、电管线的预埋、沉降结构的回填需查验合格后才能隐蔽。
4. 装修结束组织验收。
5. 对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。
十二、环境管理服务标准
一、 清洁管理服务
（一） 清洁卫生管理服务标准
1. 小区广场、道路
道路平整、干净、无积水、无杂物、无泥沙及痰迹、无油污等污渍。
2. 大堂
1） 整体环境整洁、无杂物；
2） 地面无污渍，无明显脚印；
3） 墙面无积尘、蜘蛛网；
4） 垃圾筒无异味，无垃圾外露；
5） 石材、玻璃、不锈钢等材质保持自然舒适的光泽。
3. 电梯轿箱
1） 轿箱四壁干净无灰尘；
2） 轿箱顶部无蜘蛛网及积尘；
3） 玻璃镜面光亮、无灰尘、无手印等污迹；
4） 不锈钢表面光亮、无灰尘、无手印等污迹；
5） 石材表面保持自然舒适的光泽。
4. 电梯厅
1） 天花板、灯具无蜘蛛网及积尘；
2） 地脚线干净无积尘；
3） 大理石地面干净无灰尘，有光泽；
4） 瓷砖地面干净无杂物、污迹。
5. 公共走廊通道
1） 地面无污渍、水渍、灰尘，石材表面保持自然舒适的光泽，地毯无积尘及污迹；
2） 地脚线干净无积尘；
3） 墙面无积尘、无污渍；
4） 天花无蜘蛛网及积尘。
6. 消防通道
1） 铁栏、扶手干净、光亮、无乱张贴或涂鸦现象；
2） 水泥地面干净无杂物、尽可能处理和减少业户的垃圾遗留的油渍污迹；
3） 楼梯道玻璃内侧、门窗干净、明亮。
（二） 周期性清洁工作安排
1. 广场地面
巡回清扫广场、道路地面，每月高压水喷冲清洗一次，局部污脏时，及时用水冲洗。
2. 天台
每天巡视清洁天台一次。
3. 砂井、污/雨水井、明/暗渠
每季度清疏砂井、污/雨水井、明/暗渠一次。
4. 消防通道
每周巡视清洁消防通道一次。
5. 地库及其公共设施
1） 每周全面清洁地库地面一次，巡回保洁。
2） 每月对车场设备、指示牌等抹尘二次。
3） 每月冲洗地库进出口车道一次。
4） 每月彻底清洗地库地面一次。
5） 每月对高位管道抹尘一次。
6） 每周清洁一次楼层公共面积。
6. 宣传栏、指示牌、路灯、业户信箱等公共设施
每月清洁上述公共设施一次。
7. 楼层收集垃圾
每天上各楼层收垃圾1次。
（三） 清洁辅助设施及管理
1. 垃圾箱：摆放在园区公共场所、大堂、楼层，定期清洁。
2. 各类清洁工作标识、标牌：进行清洁工作时摆放。
（四） 环境消杀
1. 每季度清洗水池一次。
2. 每月投药一次进行灭鼠。
3. 每月投药进行灭蟑螂，每季度不少于喷雾灭杀蟑螂一次。
4. 每年5-10月期间，每月喷洒灭蚊药四次。
5. 每周用消毒药水对大门按钮、公共常用扶手等设施消毒一次。
6. 每周用消毒药水对电梯轿箱内、外的按钮等设施消毒一次。
7. 每天清洁公共卫生间一次。
8. 所用药剂均符合国家规定并选环保类药剂。
（五） 清洁卫生应急处理
1. 在非典、流感、虐疾、登革热等疾病多发季节，将根据实际情况适当增加消杀频度，配合街道组织的相应工作。
2. 制订“非典”等流行性传染病盛行时期的应急预案，遵照政府部门的工作指引，做好消毒预防工作。
（六） 垃圾收集及清运
1. 每栋、每层设置垃圾桶（每层1个）。
2. 每日收集垃圾1次。
3. 每日外运垃圾1次。
（七） 污水处理及排放
1. 根据市政要求进行污水处理及排放。
2. 每年按需清疏化粪池，有异常情况时，及时清理。
（八） 二次供水池的清洗（市政自行清洁的除外）
1. 每季度清洗二次供水水池一次。
2. 每季度做一次水质化验。
3. 有特殊情况时，及时增加水池清洗。
十三、公共设施开关控制标准
（一） 公共照明
1. 大堂照明：一般夏季晚7：00-次日早6：00开启；冬季晚6：30-次日早7：00开启。根据天气可适当调整开启时间。
2. 连廊楼道照明保持2-4盏常亮；其他采用手控延时或声控延时开关控制。
3. 停车场：保持目前照度24小时开启，符合照度要求。
（二） 电梯运行
1. 客用电梯：24小时自动运行。
2. 在市政供电停电时，小区备用发电机自动启动，在5分钟内供电，保证电梯运行。
3. 电梯维修保养，做好计划，错开来进行维修保养工作，保证电梯运行。
十四、社区公共秩序管理服务标准
1. 管理公约实施
1） 房屋使用功能限制。管理区域内之住宅单位仅限用于家庭日常生活起居用途。业户不得用于包括但不限于下列非居住用途（政策不禁止的除外）：
① 从事任何对外经营活动；
② 办公室、危险品仓库、化学实验室、加工工场、集体宿舍等用途；
③ 其他治安管理条例禁止的活动。
2） 人员出入限制。管理区域实施封闭式管理，任何人士拟进入本管理区域须得到业户授权并经过确认后方可进入，应遵守下列管理原则：
住户由业主授权办理有效住户卡，凭卡经识别后进入；
3） 物品出入限制。非居家生活所需而数量或体积又很大的物品不得进入管理区域，包括但不限于下列物品：
① 工业原材料；
② 生产物资；
③ 大批量商品；
④ 非居家生活所需或家庭装修合理使用之外的易燃、易爆、物品及剧毒、放射性、异味等物品禁止进入管理区域。包括但不限于下列物品：
a. 煤气瓶；
b. 汽油；
c. 氰化物；
d. 天那水；
e. 炸药；
f. 其他危险物品。
4） 大件贵重的物品离开管理区域，须由业主或业主委托授权人同意方可搬离管理区域。
5） 室内装修管理
① 住户进行室内装修、改造，业主须向乙方提出书面申请，说明施工内容及时间并提供相关图纸、资料，经乙方审核批准后方可施工。
② 业户进行任何施工均严禁危害楼宇结构安全，包括但不限于下列行为：
a. 严禁安装、摆放超出楼板、阳台安全载荷限量的物体（楼板负载重量应小于150Kg/2）；
b. 严禁在承重墙、柱、梁、楼板部位开槽、挖洞及重锤击打施工；
c. 严禁暴露及剪断建筑物内部钢筋结构。
③ 业户进行任何施工均要符合各专项设施的要求，包括但不限于下列事项：
a. 使用电器应确保室内电器总负荷符合线路设计限制，不得随意增大住宅单位内供电容量，不得随意改动住宅单位内供配电设施；
b. 不得违反管道煤气、有线电视、电话等专项管理规定；
c. 不得随意改动室内保安对讲、消防、智能家居系统；
d. 不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜、禁止在铝合金窗台钻孔。
④ 业户进行任何施工均要满足消防安全需要，包括但不限于下列事项：
a. 装修材料、电气材料均要使用消防合格产品；
b. 对装修现场要严格实行防火安全管理，禁止堆放易燃物品、禁止吸烟；
c. 使用电焊或动火要提前到物业管理处办理《动火证》并做足保护措施。
⑤ 业户进行任何施工均不得侵犯异产毗连住宅单位及其他住户的权益，包括但不限于下列行为：
a. 不得钻、凿及钉通或损坏毗连住宅单位、走廊的隔墙，而降低安全、隔音效果；
b. 不得破坏防水结构而造成相邻住宅单位渗漏；
c. 不得安装超出本住宅单位楼宇投影面之外的物体、设备。
⑥ 业户在施工过程中不能对公共环境产生严重滋扰，包括但不限于下列事项：
a． 施工时间限制在：周一至周五：8：30-12：00，14：00-18：00
b． 周六、日、法定节假日禁止施工；
c． 油漆施工及其他产生异味污染性气体施工要注意通风，尽量排向空；
d． 旷户外，不得排向电梯厅及楼道相邻住宅单位；
e． 施工过程中户门要保持关闭，但不得反锁。不得在门口、电梯厅、公共走道堆放任何物品及占用上述地方进行施工；
f． 施工不能造成公共场所的卫生污染，禁止在公共场所清洗装修物料和倾倒装修用沙、石、水泥等；
g． 运送装修材料或建筑垃圾必须到物业管理处申报，使用事前经过保护处理之消防电梯，并避开上下班高峰期及休息时间运送。运送装修材料及建筑垃圾不得经过住户大堂；
h． 散装装修材料及建筑垃圾的出入，必须装包（袋）运输。
⑦ 业户对施工人员要约束管理，不得干扰管理区域居民正常生活秩序，包括但不限于下列事项：
a. 任何施工人员不得在装修现场居住、过夜；
b. 施工人员要由业主或业主授权人员办理专用出入证，经管理区域主入口经识别后方可进入管理区域；
c. 施工人员不得使用管理区域公共设施进行休息、聚集、饮食等影响管理区域整体形象的行为；
d. 施工人员要严格按照物业管理处所规定的事项进行作业，违规者按相关规定给予处罚。
⑧ 住宅单位在装修过程中对本管理区域或其他住宅单位的设备、设施及物品造成损害的，概由造成损害的住户负责赔偿。
⑨ 住户须监督装修承建商购买工程保险和公众责任保险。
2. 消防管理
1） 业户除应急消防情况外不动用、不损坏消防设施、器材。包括但不限于下列行为：
① 不得随意打开消火栓，动用消防用水；
② 不挪用或移动消防斧、灭火器、消防服；
③ 不得随意揭去管理区域内消防栓检查封条；
④ 不得损坏烟感、喷淋头及消防安全警示标志；
⑤ 不得在疏散楼梯和通道内堆放物品。
2） 业户应安全用电、动火，包括但不限于下列要求：
① 用电器应确保室内电气总负荷符合线路设计限制；
② 不得除去室内开关电箱的防护面盖；
③ 应按消防规定配备标准，配备家庭用消防器材，做好消防安全防范工作；
④ 禁止私拉乱接电线；
⑤ 立即整改查出的消防安全隐患。
3） 业户不得进行对消防安全构成威胁之危险活动。包括但不限于下列行为：
① 禁止在公共楼道燃烧任何物品；
② 室内禁止贮存汽油、天那水、燃气瓶等易燃易爆物品；
③ 禁止向窗外随意丢弃烟头。
3. 升降电梯使用
1） 业户应安全使用升降电梯。包括但不限于下列事项：
① 禁止在升降电梯轿厢内弹跳、剧烈运动或打闹；
② 禁止携带易燃、易爆、强腐蚀性物品乘搭升降电梯；
③ 禁止在升降电梯轿厢内吸烟；
④ 幼儿乘梯须大人带领。
2） 业户在乘梯期间应保持正常秩序，不能干扰他人使用。包括但不限于下列事项：
① 遵循先下后上秩序；
② 禁止乱按选层按键；
③ 可能引起他人恐惧不安的宠物（如狗只等），应避开在电梯繁忙期（上下班或上学放学）携带出入。
3） 业户进行货物搬运必须向物业管理处申报，在做好必要的防护措施后，方可使用指定升降电梯搬运货物。超长超大物件禁止进入升降电梯。
4） 紧急情况下升降电梯使用原则，包括但不限于：
① 火警情况下不要使用升降电梯逃生；
② 突然发生升降电梯停运现象时，切勿采取拍打按钮、厢体及强行撬门等行为。可按警铃报警，等待维修抢救人员援救；
③ 升降电梯检修时，严禁动用检修警示标志和按动按钮。
4. 公共安全
1） 管理区域内要高度防止高空物体坠落对人体伤害。包括但不限于下列事项：
① 窗台外侧、阳台栏杆及栏杆以外禁止摆放花盆等任何物体；
② 禁止从窗户、阳台向外抛出任何物品；
③ 门窗要及时检查是否松动，及时维修，留意台风等灾害性天气预报，并注意关好门窗；
④ 外挂空调要选用合格安装队伍，在指定预留的位置进行安装。要采用高强度防锈蚀的架材，遇有松动或锈蚀要及时维修。
2） 住户不得有对公共治安安全造成影响的行为，包括但不限于下列事项：
① 住户卡遗失应立即挂失并重新补办；
② 住户卡只限本人使用，不得借予他人；
③ 不得为图方便而将楼内门锁密码告诉送货等非居住人员。
3） 住户使用管理区域配套设施时要注意使用安全。
5. 公共环境
1） 业户不得影响建筑物外观统一、美观。包括但不限于下列行为：
① 不得改变建筑物外向玻璃颜色、粘贴反光膜；
② 不得改变建筑物外向窗框颜色、形状；
③ 不得改变户门颜色、形状；
④ 空调室外机仅限于安装在建筑设计指定位置，不得安装超出设计要求尺寸之空调机，并需在安装完毕后，将百叶窗装回原位。
2） 业户不得影响公共观瞻。包括但不限于下列事项：
① 禁止在玻璃窗及外墙上张贴悬挂任何标语、广告、图画；
② 住宅单位户门外及周边20C墙面只限在节日期间做简单节日装饰贴画，其余时间不得张贴任何装饰物；
③ 住宅单位户门外及周边墙面禁止私自安装灯饰、挂件等物品；
④ 住宅单位户门外禁止摆放鞋、神龛、香炉、垫毯等私人物品。
3） 业户不得对相邻住宅单位及其他住户发出白天超出55分贝、夜间超出50分贝之噪音。包括但不限于：
① 不得大音量播放电视、音响；
② 22：00—次日06：00不得举行喧闹的聚会、舞会等；
③ 22：00—次日06：00不得在公共区域大声说话或播放音响；
④ 空调机室外机发出超标噪音的需即时停止使用并进行维修或更换；
⑤ 小区餐厅亦应严格遵守相关规定，晚上十点以后不能在室外营业。
4） 业户不得对公共环境造成污染或对他人造成滋扰。包括但不限于下列行为：
① 空调机冷凝水必须接入统一管道，不得随处滴漏；
② 室内不得制造令人不安之异味，对周围环境及其他住户造成滋扰；
③ 生活垃圾不得存放在除专设收集点之外的任何地方；
④ 非日常生活垃圾之外的其他丢弃大件物品垃圾须由住户自行安排清运，不得堆放在公共场所；
⑤ 不得在住宅单位户门外等公共场所焚香，在户内焚香不能对他人及公共环境造成滋扰；
⑥ 不得在公共场所随地吐痰；
⑦ 不得在楼内公共区域随地丢弃烟头等杂物。
5） 业户不得占用公共场所作私人用途,包括但不限于公共地方摆放私人用品；
6） 除户内以外，所有建筑、设备、设施、环境均为公共财产，任何人不得以任何理由进行破坏、占用。
6. 未成年儿童监护
1） 监护人对未成年儿童（16岁以下）要进行有效保护，在公共场所避免可能危及儿童安全的事项。包括但不限于：
① 不得让儿童没有成人陪同进入停车场及独自乘坐升降电梯；
② 不得让儿童没有成人陪同进入游泳池；
③ 不得让儿童攀爬灯柱、护拦及树木；
④ 不得让儿童触碰电箱、电线等公共区域的设备设施。
2） 成人对其监护的未成年儿童要进行有效教育，避免扰乱正常公共秩序。包括但不限于：
① 不得污染公共环境；
② 不得随地大、小便；
③ 不得乱按电梯按钮；
④ 不得破坏公共财物；
⑤ 不得触动消防报警开关，不得破坏消防、安全设施。
3） 成人对其监护的未成年儿童要进行有效管理，避免在管理区域公共场所发生可能伤及他人的事项。包括但不限于：
① 不得在楼道从事滑板车、儿童自行车等速度运动；
② 不得玩耍弹弓、水枪、飞镖等危险游戏；
③ 不得严重追逐打闹，不得欺负弱小和冲撞老人。
7. 宠物饲养
1） 住户饲养宠物必须以不对他人构成滋扰或不引致两个以上住户投诉为原则，不得饲养会引起多数人反感、严重污染环境之宠物。包括但不限于：蛇、蜥蜴、老鼠、猪、鸡、鸭、鹅。
2） 业户饲养狗只必须持有政府颁发的有效牌照。宠物的主人应持牌照的原件及复印件到乙方备案。宠物的主人必须每年给宠物进行防疫注射，并到管理处备案。
3） 业户饲养宠物要避免惊吓和伤及他人。包括但不限于：
① 不得饲养对人有威胁性攻击性的非观赏型狗只；
② 携狗外出时必须使用狗绳和狗罩；
③ 携带宠物进入公共场所，如令他人感到不安，应主动回避。
4） 业户饲养宠物应尽量减少对他人滋扰。包括但不限于：
① 17：00至20：00限制携带宠物进入公共场所；
② 07：30至09：00；17：00至19：00限制携带宠物乘坐升降电梯；
③ 宠物不得发出令人不安之声音或大于55分贝之噪音；
④ 不宜在公共场所进行宠物交配活动。
5） 业户饲养宠物要避免对公共环境造成污染，包括但不限于：
① 宠物主人及时清理宠物粪便污物；
② 不得在管理区域公共场所喂食。
8 不宜进行之活动。业户不得在管理区域内任何公共区域及住宅单位内进行会引起多数人感到不适或反感的活动,包括但不限于：
① 不得举行丧事相关的葬礼、告别仪式等活动；
② 不得举行打斋、颂经等宗教、迷信活动。
9 其他
业户不得进行《刑法》及《治安管理条例》等法律法规中明令禁止的犯罪及违法行为。
10 业户出现本章第十五（二）条第1至9款所述行为时，物业管理处有权制止，并责令立即改正。因业户的上述行为造成他人人身损害或财产损失的，由责任人承担经济赔偿及相关法律责任。
11 业主委员会授权对违约处理
① 任何人士进入本管理区域均要接受本管理公约约束，对违规行为将采取如下措施：
a. 一般性违规由物业管理处发出简单劝谕或书面劝谕改正，未造成不良后果或经济损失的不予处罚；
b. 对已经造成经济损失的违规行为，物业管理处有权要求立即改正并赔偿相应损失。
② 对下列违规事项，物业管理处可按下列方法执行：
a. 在公共地方摆放私人物品，物业管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以强制将该物品搬走，所产生费用由摆放人支付；
b. 未经许可在住宅单元户门外张贴或安挂物品，物业管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以采取强制拆除的措施；
对存在严重消防隐患的装修现场，物业管理处可以即时采取停电措施强制其进行整改。
1.3、其他商务要求：
1、服务方式
1.1服务地点：广州市番禺区市桥东环路487号
1.2服务期限：一年
2、付款条件
每月驻场服务费于当月28日前中标方开具国家完税发票给采购人，采购人于下月10日前支付上一个月合同金额给中标方。
第三部分 投标供应商须知
一、 投标费用说明
1. 投标供应商应承担所有与准备和参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，集中采购机构和采购人均无义务和责任承担这些费用。
2. 本次招标向中标供应商收取的中标服务费，按国家有关规定执行；中标服务费不在投标报价中单列。
中标服务费是集中采购机构根据政府许可收取的采购代理费。中标供应商在收取《中标通知书》前应向集中采购机构交纳中标服务费（以到达集中采购机构开户银行帐户为准），该收费参照广东省物价局粤价函〔2013〕1233号规定的收费标准。
3. 中标服务费以银行付款的形式用人民币一次性支付，收款银行帐号以集中采购机构发出的交纳中标服务费通知书中指定的银行帐号为准。
二、 招标文件
4. 招标文件的构成
4.1 招标文件由下列文件以及在招标过程中发出的澄清更正文件组成：
1) 投标邀请函
2) 用户需求书
3) 投标供应商须知
4）开标、评标、定标
5) 合同书格式
6) 投标文件格式
7) 在招标过程中由集中采购机构发出的澄清更正文件等
5. 招标文件的澄清更正
5.1 集中采购机构对招标文件进行必要的澄清更正的，于投标截止时间的15天前在指定媒体上发布公告，并通知所有报名及购买招标文件的投标供应商，报名及购买招标文件的投标供应商在收到澄清更正通知后应按要求以书面形式（加盖单位公章，传真有效）予以确认，该澄清更正的内容为招标文件的组成部分；澄清更正不足15天的，集中采购机构在征得当时已报名及购买招标文件的投标供应商同意并书面确认（加盖单位公章，传真有效）后，可不改变投标截止时间。
5.2 根据采购的具体情况，集中采购机构可延长投标截止时间和开标时间，但至少应当在规定的投标截止时间3天前，将变更时间在指定媒体上发布公告，并通知所有当时已报名及购买招标文件的投标供应商。
三、 投标文件的编制和数量
6. 投标的语言
6.1 投标供应商提交的投标文件以及投标供应商与集中采购机构就有关投标的所有来往函电均应使用中文。投标供应商提交的支持文件或印刷的资料可以用另一种语言，但相应内容应附有中文翻译本，两种语言不一致时以中文翻译本为准。
7. 投标文件编制
7.1 投标供应商应当对投标文件进行装订，对未经装订的投标文件可能发生的文件散落或缺损，由此产生的后果由投标供应商承担。
7.2 投标供应商应认真阅读、并充分理解招标文件的全部内容（包括所有的补充、修改内容、重要事项、格式、条款和技术规范、参数及要求等），并应完整、真实、准确的填写招标文件中规定的所有内容。投标供应商没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标没有对招标文件在各方面都作出实质性响应是投标供应商的风险，有可能导致其投标被拒绝，或被认定为无效投标或被确定为投标无效。
7.3 投标供应商必须对投标文件所提供的全部资料的真实性承担法律责任，并无条件接受采购人或集中采购机构及政府采购监督管理部门等对其中任何资料进行核实的要求。
7.4 如果因为投标供应商投标文件填报的内容不详，或没有提供招标文件中所要求的全部资料及数据，由此造成的后果，其责任由投标供应商承担。
8. 投标报价及计量
8.1 投标供应商所提供的货物和服务均应以人民币报价。
8.2 除非招标文件的技术规格中另有规定，投标供应商在投标文件中及其与采购人和集中采购机构的所有往来文件中的计量单位均应采用中华人民共和国法定计量单位。
9. 投标保证金
9.1 投标供应商应按招标文件规定的金额和期限交纳投标保证金，投标保证金作为投标文件的组成部分。
9.2 投标保证金可以采用银行转账的形式或银行保函提交，交纳办法如下：
1）采用银行转账方式的，应在投标截止时间之前到达集中采购机构保证金账户；
收款单位：广州市芊芊通咨询服务有限公司；
开户银行：招商银行广州淘金支行；
银行账号：201181028310001
（此账号为保证金专用账号，其他款项请勿转入此账号）
投标供应商（或代交人）填写银行交款票据时，必须清晰填写采购项目编号和投标供应商全称。否则有可能造成保证金退还的延误。
2）采用银行保函提交的：
① 采用招标文件提供的格式或集中采购机构接受的其他格式；
② 由中华人民共和国境内的银行出具的银行保函；
③ 有效期超过投标有效期30天。
3）递交投标（报价）文件现场除银行转账凭证或银行保函外，不收取其他任何形式的投标保证金。
9.3 如无质疑或投诉，未中标的投标供应商保证金，在中标通知书发出后5个工作日内原额退还；如有质疑或投诉，将在质疑和投诉处理完毕后5个工作日内原额退还。
9.4 中标供应商的投标保证金,在中标供应商与采购人签订采购合同后5个工作日内原额退还。
9.5 为使投标保证金得以顺利退还，请投标供应商认真阅读《投标文件格式》“退保证金说明”中的内容并按要求填写及签章。
9.6 有下列情形之一的，投标保证金将被依法不予退还并上交国库：
1）投标供应商在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；
2）中标供应商在规定期限内未签订合同。
10. 投标文件的数量和签署
10.1 投标供应商应编制投标文件正本一份和副本七份，投标文件的副本可采用正本的复印件。每套投标文件须清楚地标明“正本”、“副本”。若副本与正本不符，以正本为准。
10.2 投标文件的正本需打印或用不褪色墨水书写，并由法定代表人或经其正式授权的代表签字或盖章。授权代表须出具书面授权证明，其《法定代表人授权书》应附在投标文件中。
10.3 投标文件中的任何重要的插字、涂改和增删，必须由法定代表人或经其正式授权的代表在旁边签字或盖章才有效。
11. 投标文件的密封和标记
11.1 投标供应商应将投标文件正本和所有的副本分别单独密封包装，并在外包装上清晰标明“正本”、“副本”字样。
11.2 为方便开标时唱标，投标供应商应按照《投标文件格式》的要求制作《唱标信封》并独立封装。
11.3 信封或外包装上应当注明采购项目名称、采购项目编号和“在（招标文件中规定的开标日期和时点）之前不得启封”的字样，封口处应加盖投标供应商印章。
11.4 如果未按要求密封和标记，集中采购机构对误投或提前启封概不负责。
四、投标文件的递交
12. 投标文件的递交
12.1 所有投标文件应在投标截止时间前送达开标地点。
12.2 集中采购机构将拒绝以下情况的投标文件：
1）迟于投标截止时间递交的。
12.3 集中采购机构不接受邮寄、电报、电话、传真方式投标。
13. 投标文件的修改和撤回
13.1 投标供应商在投标截止时间前，可以对所递交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知集中采购机构。补充、时间的内容应当按招标文件要求签署、盖章，并作为投标文件的组成部分。在投标截止时点之后，投标供应商不得对其投标文件做任何修改和补充。
13.2 投标供应商所提交的投标文件在评标结束后，无论中标与否都不退还。
五、开标、评标、定标
见招标文件第四部分
六、 询问、质疑
14. 询问
14.1 投标供应商对采购活动事项（招标文件、采购过程和中标结果）有疑问的，可以向采购人或集中采购机构提出询问，采购人或集中采购机构将及时作出答复，但答复的内容不涉及商业秘密。询问可以口头方式提出，也可以书面方式提出，书面方式包括但不限于传真、信函、电子邮件。联系方式见《投标邀请函》中“采购人、集中采购机构的名称、地址和联系方式”。
15. 质疑
15.1 投标供应商认为招标文件、采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的，以书面形式向采购人或集中采购机构书面提出质疑：
1）采购文件在指定的采购信息发布媒体上公示最少5个工作日；购买本采购文件的投标供应商认为采购文件的内容损害其权益的，可以自购买采购文件之日起7个工作日内提出质疑，供应商质疑、投诉应当有明确的请求和必要的证明材料；
2）投标供应商认为采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的，对采购过程提出质疑的，为各采购程序环节结束之日起7个工作日内提出质疑；对中标结果提出质疑的，为中标结果公告期限届满之日起7个工作日内提出质疑；供应商质疑、投诉应当有明确的请求和必要的证明材料，捏造事实、提供虚假材料或者以非法手段取得证明材料不能作为质疑、投诉的证明材料；
采购人或集中采购机构在收到投标供应商的书面质疑后7个工作日内作出答复，并以书面形式通知质疑投标供应商和其他有关投标供应商，但答复内容不涉及商业秘密。质疑投标供应商须提供相关证明材料，包括但不限于权益受损害的情况说明及受损害的原因、证据内容等，并对质疑内容的真实性承担责任。
15.2 质疑联系人：刁小姐
电话：020-85557017；传真：020-85557017
地址：广州市越秀区先烈中路100号15栋之一3楼； 邮编：510070
七、 合同的订立和履行
16. 合同的订立
16.1 采购人与中标供应商自中标通知书发出之日起三十日内，按招标文件要求和中标供应商投标文件承诺签订政府采购合同，但不得超出招标文件和中标供应商投标文件的范围、也不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
17. 合同的履行
17.1 采购合同订立后，合同各方不得擅自变更、中止或者终止合同。
17.2 采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物、工程或者服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与中标供应商签订补充合同，但所补充合同的采购金额不得超过原采购金额的10%，签订补充合同的必须按规定备案。
第四部分 开标、评标、定标
一、 开标
1 集中采购机构在《投标邀请函》中规定的日期、时间和地点组织公开开标。
2 开标时，由投标供应商或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后由招标工作人员当众拆封，宣读投标供应商名称、《报价一览表》内容。未宣读的投标价格、价格折扣和招标文件允许提供的备选投标方案等实质内容，评标时不予承认。
3 集中采购机构做好开标记录，开标记录由各投标供应商代表签字确认。
二、 评标委员会
4. 本次招标依法组建评标委员会。
5. 评标委员会将按照招标文件确定的评标方法进行评标。对招标文件中描述有歧义或前后不一致的地方，评标委员会有权按法律法规的规定进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个投标供应商。
6. 在评标期间，为方便对投标文件进行审核、评估和对比，评标委员会可以以书面形式要求投标供应商对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作出必要的书面澄清说明，但该澄清说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
7. 如有必要，评标委员会将书面要求投标供应商修正投标文件中不构成实质性偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，这些修正不应影响评标的公平公正。
三、 评标方法、步骤及标准
8. 本次评标采用综合评分法。
9. 资格性和符合性审查
9.1 评标委员会根据《资格性和符合性审查表》（附表一）内容逐条对投标文件的资格性和符合性进行评审，审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。
9.2 只有全部满足《资格性和符合性审查表》所列各项要求的投标才是有效投标，只要不满足《资格性和符合性审查表》所列各项要求之一的，将被认定为无效投标。对投标有效性认定意见不一致的，评标委员会按简单多数原则表决决定。无效投标不能进入技术、商务及价格评审。
9.3 评标委员会对各投标供应商进行资格性和符合性审查过程中，对初步被认定为初审不合格或无效投标者应实行及时告知，由评标委员会主任或采购人代表将集体意见现场及时告知投标当事人，以让其核证、澄清事实。
10. 技术、商务及价格评审
10.1 评分总值最高为100分，评分分值（权重）分配如下：
|
评分项目 |
技术评分 |
商务评分 |
价格评分 |
|
权重 |
40.0分 |
40.0分 |
20.0分 |
10.2 技术评审
技术评分项明细及各单项所占权重详见附表二：《技术评审表》）；
10.3 商务评审
商务评分项明细及各单项所占权重详见附表三：《商务评审表》
10.4 价格评审
10.4.1 投标报价错误的处理原则：
1）投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价计算汇总金额不一致的，以单价计算汇总金额为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；
2）对投标服务的关键、主要内容，投标供应商报价漏项的，作非实质性响应投标处理；
3）对投标服务的非关键、非主要内容，投标供应商报价漏项的，评标时将要求漏项的投标供应商予以澄清，但该澄清不作为评标的依据；评标委员会将以其它投标供应商对应项的最高投标报价补充计入其评标价；
4）对非关键、非主要内容的费用，如果投标供应商是另行单独报价的，评标时也相应另行计入其评标价；
5）对数量的评审，以第二部分《用户需求书》所明示数量为准；《用户需求书》未明示的，由评标委员会以其专业知识判断，必要时参考投标供应商的澄清文件决定；
6）本条款中多种处理原则所产生的结果不一致的，以最高的修正价作为核实价。
10.4.2 对小型或微型企业投标的扶持（监狱企业视同小型、微型企业，监狱企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局(含新疆生产建设兵团)出具的属于监狱企业的证明文件）：
1）投标供应商为小型或微型企业时，报价给予C1的价格扣除（C1的取值为6%），即：评标价＝核实价×(1－C1）；
2）本条款所称小型或微型企业应当符合以下条件：符合小型或微型企业划分标准，并且提供本企业承担的服务；
3）投标供应商认为其为小型或微型企业的应提交《中小企业声明函》，并明确企业类型，并提供最近年度经审计的财务报表，否则评审时不能享受相应的价格扣除。
10.4.3 评标价的确定：按上述条款的原则校核修正后的价格为评标价。
10.4.4 计算价格评分：各有效投标供应商的评标价中，取最低者作为基准价，各有效投标供应商的价格评分统一按照下列公式计算：
价格评分＝（基准价÷评标价）×20
10.5 评标总得分及统计：各评委的评分的算术平均值即为该投标供应商的技术评分或商务评分。然后，根据比价原则评出价格评分。将技术评分、商务评分和价格评分相加得出评标总得分（评标总得分分值按四舍五入原则精确到小数点后两位）。
11. 中标供应商的确定
11.1 推荐中标候选投标供应商名单：本项目推荐两名中标候选人。将各有效投标供应商按其评标总得分由高到低顺序排列。评标总得分相同的，按下列顺序比较确定：（1）投标报价（由低到高）；（2）技术评分（由高到低）。如以上都相同的，名次由评标委员会抽签确定。排名第一的投标供应商为第一中标候选人，排名第二的投标供应商为第二中标候选人。
11.2 中标价的确定：中标价以开标时公开唱读额为准；如有缺项、漏项，视为已包含在中标价中。
11.3 根据评标委员会的评标结果，采购人依法确定中标供应商，也可以事先授权评标委员会直接确定中标供应商。
12. 发布中标结果
12.1 集中采购机构将在下列媒体公告中标结果：www.china-qqt.co
12.2 在《中标结果公告》发布的同时，集中采购机构以书面形式向中标供应商发出经采购人确认的《中标通知书》，中标供应商应以书面形式回复，确认收到。
12.3 《中标通知书》是合同的一个组成部分，对采购人和中标供应商具有同等法律效力；《中标通知书》发出后，采购人改变中标结果，或者中标供应商放弃中标的，均应承担相应的法律责任。
附表一：资格性和符合性审查表
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审查项目 |
要求（与公告中投标供应商资格要求一致） |
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资格性审查 |
1.供应商具备《采购法》第二十二条所规定的条件。 |
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2.供应商必须是具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人，投标时提交有效的企业法人营业执照（或事业法人登记证）副本复印件。 |
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3.供应商必须具有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，投标时提交资质证书复印件。 |
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4.本项目不接受联合体投标。 |
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5.已登记报名并获取本项目采购文件。 |
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1.在经营范围内报价，投标（报价）总金额是固定价且是唯一的，未超过本项目采购预算；若报价明显低于其成本，投标供应商应能做出合理说明。 |
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2.对关键、主要服务没有报价漏项。 |
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|
3.按要求缴纳了投标保证金，提交投标保证金的证明文件（以下证明文件之一）： A、投标人按《投标供应商须知》要求的投标保证金的数额和交纳办法将保证金送交银行的银行交款回单复印件； B、银行保函原件或《政府采购投标/报价担保函》复印件，保函有效期超过投标有效期30天。 |
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|
4.提交投标函。投标文件完整且编排有序，投标内容基本完整，无重大错漏，并按要求签署、盖章。 |
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5.法定代表人/负责人资格证明书及授权委托书，按对应格式文件签署、盖章(原件)。 |
|
|
6.投标有效期为投标截止日起90天。 |
|
|
7.商务文本已提交（无重大偏离或保留）。 |
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8.没有其他未实质性响应文件要求的。 |
注：1. 每一项符合的打“√”，不符合的打“×”。
2. “结论”一栏填写“通过”或“不通过”；任何一项出现“×”的，结论为不通过；不通过的为无效投标。
3. 汇总时出现不同意见的，评委会按简单多数原则表决决定。
4. 如果评标委员会发现投标供应商的报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个别成本的，将要求该投标供应商作书面说明并提供相关证明材料。
附表二：技术评审表
|
序号 |
评审项目 |
单项 分值 |
评分范围 |
|
1 |
对招标文件各项服务要求及合同的响应程度 |
10 |
1）考察各投标人对招标文件各项服务要求响应的情况进行打分：优得4-5分，良得2-3分，差得1-0分； 2）考察各投标人在物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的投入情况进行打分，基础费用是3000元，各投标人每上浮50元可得0.1分，最高的2分； 3）考察各投标人在合同特别约定条款中每月返还给业主委员会的公共收益进行打分：基础收益是20000元，各投标人每上浮200元可得0.15分，最高得3分。 其中2）和3）需具体说明清楚费用的投入金额及返还收益金额。 |
|
2 |
拟定质量管理目标和采用的管理方式 |
5 |
考察各投标人的情况进行打分： 1）有管理目标：有得1分，没有得0分； 2）有能够实现管理目标的具体措施：优得4-3分，良得2-1分，差得0分 |
|
3 |
物质装备计划
|
5 |
考察各投标人的情况进行打分：1）对员工住房、办公用房、设备、用具的使用计划内容周密：优得3分，良得2-1分，差得0分； 2）有住房具体标准、入住人员、物品分类及单价：优得:2分，良得1分，差得0分； |
|
4 |
项目负责人及人员配备情况 |
10 |
考察各投标人的情况进行打分：1)专业管理人员素质：项目经理有中级以上职称：得3分；大专以上学历，且有5年以上的物业管理工作经历：得2-1分；没有：得0分 2）管理人员配备合理： 优得4-3分，良得2-1分，差得0分； 3）有相应的岗位责任制：责任明确得3分，一般明确得2-1分，不明确得0分 |
|
5 |
提出经营管理、管理、服务的新思路 |
5 |
考察各投标人的情况进行打分： 1）有科学化、规范化、人性化管理、开展增收节支的新办法：优得3分，良得2-1分，差得0分； 2）有招标文件要求以外的服务承诺及其他承诺：优得2分，良得1分，差得0分 |
|
6 |
档案建立与管理的设立
|
5 |
考察各投标人的情况进行打分: 1)有标准化、电脑化档案管理流程:有得2分，没有得0分； 2)流程设置流畅、使用安全、检索迅速、储量完备：优得3分，良得2-1分，差得0分 |
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合计 |
40分 |
|
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序号 |
评审项目 |
单项分值 |
评分范围 |
|
|
1 |
投标人资质或认证 |
8 |
1）ISO9001质量体系认证（具有得2分、不具备得0分）； 2）ISO14001环境管理体系认证（具有得2分、不具备得0分）； 3）OHSAS18001职业健康安全管理体系认证（具有得2分、不具备得0分）； 4）投标人政府主管部门或行业协会颁发的“物业管理协会会员单位”、“广东省自行招用保安员单位”，每个资质得1分，最高得2分，无得0分。, 须提供资质证书复印件。 |
|
|
2 |
投标人企业信誉及实力 |
8 |
1）投标人获得工商行政管理部门颁发的“守合同、重信用”荣誉称号，每获得1年得1分，最高得6分，无得0分； 2）投标人政府主管部门或行业协会颁发的“全国物业服务企业综合实力百强企业”、“中国物业管理诚信品牌企业”证书，每个证书得1分，最高得2分，无得0分。, |
|
|
3 |
投标人财务盈利状况 |
4 |
提供2012、2013、2014年财务报表,3年盈利得4分，2年盈利得3分，1年盈利得1分，其他情况得0分。（以会计事务所《审计报告》为准、未提供会计事务所审计报告则得0分） |
|
|
4 |
投标人管理经验 |
10 |
1）投标人从事物业管理服务年限，服务年限10年以上（含10年）得5分，7－9年得3分，4－6年得2分，1-3年得1分，1年以下得0分。以营业执照副本复印件的成立日期为准。 2）投标人获得物业管理项目的服务评价情况，获得用户单位服务质量评价满意函每个得0.5分，最高得5分，没有得0分。 |
|
|
5 |
投标人劳动用工规范情况 |
2 |
考查投标人劳动用工规范情况，承诺没有发生劳务纠纷的不良记录，且获得“劳动用工守法优秀企业”称号的，得2分，无得0分。 |
|
|
6 |
投标人业绩 |
8 |
2011年以来有住宅小区物业管理项目，需提供相关合同或中标通知书复印件,每提供1个合同或中标通知书（复印件），得0.5分，最高得8分。 |
|
|
合计 |
40分 |
|
|
|
第五部分 合同样本格式
注：甲乙双方签订的合同以甲方提供的样本并经双方协商一致的为准。
项目名称：
项目地点：
合同编号：
甲 方：
乙 方：
签订日期： 年 月 日
侨基花园物业服务合同
根据现行《物业管理条例》、《广州市物业管理办法》和相关法律、法规、政策以及《侨基花园管理公约》（以下简称《公约》），甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方受甲方委托对侨基花园（以下简称“本物业”）提供专业化、一体化的物业服务订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称： 侨基花园小区；
物业类型： 住宅、商业及停车场 ；
座落位置： 广州市番禺市桥东环路487号；
物业服务范围:4栋高层住宅（第1、2层以及二层半为商业）、1栋商业物业以及地下共一层停车场。
建筑面积共计：约9万平方米；其中住宅约7万平方米，商业物业约2万平方米；含约960户，私人车位132个，露天公共车位51个。
第二章 乙方的服务内容及服务标准
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：
一、 物业共用部位的维修、养护和管理；
二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
四、 本物业规划红线内交通、消防、车辆行驶及停泊秩序的管理；
五、 维护公共秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作（《物业管理条例》中所规定的协助责任）；
六、 装饰装修管理服务；
七、 开发商所移交的物业档案、资料的管理，包括工程建设竣工资料、业户资料及法律法规规定应由乙方负责管理的资料；
八、 在业户提出委托时，乙方可接受委托对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备进行维修、养护并按明示的收费标准收取服务费；
九、 法规和政策规定由乙方管理的其它事项。
第三条 物业管理服务标准(见用户需求书）
第三章 管理费收费标准及缴纳
第四条 物业管理收费标准
一. 根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，乙方按照第二章之物业管理服务标准对本物业提供服务，住宅甲方按人民币2.1元/平方米（按建筑面积收费）/月向乙方支付物业管理服务费用。
二. 空置商铺按人民币1元/平方米（按建筑面积收费）/月的收费标准支付物业管理服务费用；非空置商铺按人民币2.1元/平方米。
三. 本合同确定的物业管理收费标准中包含公共用水和公共用电的费用分摊。
四. 停车场每个私家车位收取管理费40元/月/车位，水电费另计。
五. 公共临时停车车位费收益由双方另行约定，并按广州市收费文件执行。
六. 物业服务费用主要用于以下开支:
1． 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，包括经理在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；
2． 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括但不限于：共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；共用部位、共用设施设备保养、维修和单个项目计算不超过人民币【 】元（报价不应低于3,000.00元）的配件费用；共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用；
3． 物业管理区域清洁卫生费用，包括但不限于：自有保洁人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；保洁行政及物料消耗费用；四害消杀、防疫、化粪池清掏、管道疏通等环卫费用；保洁服务发生的水电费用；保洁外包费用；
4． 物业管理区域秩序维护费用，包括但不限于：公共秩序维护人员（安全员）的工资、福利、保险、服装、加班等费用；公共秩序维护所需器材装备（不包括共用设施设备中已含的监控设备）的费用；安全行政及物料消耗费用；公共秩序维护外包费用；
5. 物业管理区域消防费用，包括但不限于：公共秩序维护所需器材装备（不包括共用设施设备中已含的监控设备）的费用；安全行政及物料消耗费用；
6． 办公费用、管理费分摊；
7． 物业管理企业固定资产折旧；
8． 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9． 法定税费；
10． 物业管理企业的利润；
11． 公共水电费、设备大修及更新改造之外的维护费。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
本合同履行期间，如果《广州市住宅物业服务收费参考标准》有变更，物业服务费用按照本合同确定的服务标准等级及相应的变更按照同比例进行调整。
第五条 有偿服务费
管理处向业户公示经甲乙双方协商的有偿服务收费标准，由业户自主选择。
第四章 物业维修基金
第六条 本物业的维修基金在需要使用时按照政府有关文件规定执行。
第五章 甲、乙方的权利义务
第七条 甲方的权利及义务
一. 甲方负责协调乙方与业主及物业使用人之间的关系，对乙方服务承诺的执行、业户满意度、服务质量等进行监督，但不得干涉乙方依法或依本合同约定所进行的正常管理服务和经营活动；
二. 可就日常监督过程中发现的或收集业户提出的意见、建议和改进事项向乙方提交书面建议函；
三. 根据本合同约定的服务标准，针对监督过程中发现的重大管理问题，与乙方进行协商，出具相应的解决方案与实施计划；
四. 监督乙方每年一次的业户满意度调查之真实性与公正性；
五. 每年度末对乙方该年度的服务进行客观的综合评价；
六. 支持乙方作好物业管理区域内的物业服务工作、开展宣传教育和文化活动；
七. 支持乙方督促全体业主遵守《公约》和物业管理规章制度；
八. 支持乙方督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主限期交纳物业服务费用；
第八条 乙方的权利及义务
一. 制止业主和物业使用人违反有关治安、环保、物业装饰及装修、《管理公约》的行为：包括责令停止侵害，要求恢复原状，造成经济损失的由责任人承担赔偿责任。对经两次通知仍拒不改正的责任人采取停止部分服务项目或停止供水、供电措施；
二. 建立物业管理服务制度并组织实施；
三. 负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及政府规定的各项相关费用；
四. 严格执行《物业管理条例》的规定，对本项目的各级管理层与操作层人员实行持证上岗制度，拥有国家规定的岗位证书与资质证书；
五. 建立完善的竞争激励机制与考核培训机制；
六. 对本项目全体管理人员通过分阶段、分层次的系列化、正规化培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，为本物业培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理员工队伍；
七. 培训工作将包含针对企业文化、管理与服务的礼节、礼仪与技巧等的普遍培训；针对各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识的专业培训；针对管理骨干的外派学习、交流等升职培训；
八. 公司将组织对培训进行考核并将员工的考核成绩与人事奖罚机制挂钩，以提高员工学习的积极性与成效性。
第六章 公共保险
第九条 乙方负责购买在管理区域内非物业管理工作人员的其他第三方人员的意外伤害和意外造成的财产损失险种，即“公众责任险”。
第十条 乙方负责购买地下停车场公共区域的“火险、车盗险”。
第七章 合同期限
第十一条 本合同期为壹年,自2016年【 】月【 】日起至2017年【 】月【 】日止。
本合同届满前三个月，如果合同任何一方未提出异议，合同期限自动延续一年。
第十二条 如本合同期限届满前，原业主委员会任期届满而又尚未产生新的业主委员会，合同期限自动延续到新的业主委员会成立并且与乙方续签或者委托新的物业服务公司为止。
第十三条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、乙方管理期限内收集的物业管理相关资料等及时完整地移交给业主委员会。
第八章 违约责任、处罚及合同终止的约定
第十四条 合同签订后，在期满的前三个月，由双方客观公正的评定合约履约情况，评定标准为：合同生效以来的平均业户不满意度高于25%时，为履约实质性未完成；合同生效以来的平均业户不满意度等于或低于25%时，为履约实质性完成；满意度调查样本应为200户，双方各自指定100个样本。
第十五条 如业户平均不满意度高于30%时，甲方有权解除合同。
第十六条 若甲乙双方评定履约实质性完成，即在合约到期时若业户平均不满意度低于25%，乙方在同等条件下享有优先续约权。
第十七条 本合同有效期内，除法律或本合同另有规定外，若甲方单方面终止合约，由甲方承担因此造成的经济损失。
第十八条 本合同有效期内，若乙方单方面提出终止合约，除双方另有协议外，需提前半年书面通知甲方，并做好移交工作。
第十九条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期满两个月之日起至实际支付之日止应按每月应交服务费的千分之一交纳滞纳金。前述滞纳金总计不得超过应付未付服务费的30%。
第二十条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方按超额部分的双倍返还。
第二十一条 因乙方原因发生刑事事件，甲方有权临时召集业主进行满意度调查，若业户不满意度高于30%时（样本数为200户），则甲方有权提前三个月通知乙方终止本合同。
第二十二条 乙方有权将物业管理部分工作分包给专业公司，乙方对分包方的工作质量负责。
第九章 免责条款
第二十三条 以下情况乙方不承担责任：
一. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务及意外事件（如高空抛物等）、不可抗力造成的损害责任或因不可抗力导致物业管理服务中断而造成的相关损失；
二. 乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
三. 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
四. 因非乙方管理责任出现的供水、供电及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
五. 为维护公众、业主、物业使用人切身利益的行为，包括但不限于：发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况；乙方因采取紧急避险措施造成业户财产损失的。
第十章 其他事项
第二十四条 业主可与物业使用人依据本合同之内容对双方的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第二十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。
第二十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向广州市有管辖权的人民法院提起诉讼的方式处理。但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
第二十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任及民事责任，法律另有规定的除外。
第二十八条 本合同自双方签名盖章之日起生效。
第二十九条 本合同有附件一份即附件一。
第十一章 特别约定
第三十条 有鉴于前期物业服务公司之工作人员（管理人员除外）已经为本物业提供服务多年，熟知本物业之情况，乙方承诺：如果前述工作人员同意继续为本物业提供服务，乙方将优先聘用其作为乙方员工继续为本物业提供服务。
第三十一条 有鉴于因历史原因，本物业之物业档案、资料并不完善，乙方接受前述情况，并同意逐步完善相关之物业档案、资料，协助或者与业主委员会一起完善相关资料。
第三十二条 有鉴于本物业之电费尚未实施分户缴纳，既往由原物业服务公司代为缴纳后向业主收取，乙方承诺：在与电力部门沟通并实施分户由业主直接向电力部门缴纳前，乙方仍依照目前做法代业主缴纳电费后向业主收取；在实施分户缴纳后，电费由业主自行向电力部门缴纳，但相关电力设备维护、托管等费用由乙方承担，不再向业主另行收取。
第三十三条 有鉴于本物业之电梯使用年代较久，且其购买、安装、维护记录并不完善，乙方同意逐步完善电梯之维护记录，依法依规对电梯进行维护，以使电梯能够安全正常使用。此外在征得业委会及相关业主同意且合法鉴定机构认为某部电梯必须进行整部更换时，乙方有义务协助更换电梯相关事宜（包括但不限于招标等），电梯费用由相关业主承担。
第三十四条 物业共用部位和共用设施、设备的经营管理及收益分配由双方另行协商确定。
第三十五条 本合同履行期间，乙方应当每隔两个月向甲方指定账户返利人民币肆万元（￥40,000.00元），作为甲方的公共收益。
（以下空白，无正文）
（本页为签署页，无正文）
甲 方：侨基花园业主委员会
授权代表：
乙 方：
授权代表：
签约地点：
签约时间： 年 月 日
第六部分投标文件格式
目录
1. 自查表..................................................... 61
2. 报价表..................................................... 64
3. 投标函..................................................... 66
4. 资格证明文件................................................ 68
5. 财务报表................................................... 71
6. 同类项目业绩介绍............................................ 72
7. 一般商务条款偏离表.......................................... 73
8. 实施计划................................................... 74
9. 中标服务费支付承诺书格式.................................... 76
10. 唱标信封（独立封装）........................................ 77
注：请投标供应商按照以下要求的格式、内容、顺序制作投标文件，并请编制目录及页码，否则可能将影响对投标文件的评价。
广州市侨基花园小区
物业管理公开招标
投标文件
（正本/副本）
采购项目名称：广州市侨基花园小区物业管理公开招标
采购项目编号：QQT201603111001
投标供应商名称： 广州市芊芊通咨询服务有限公司
日期： 2016 年 月 日
1.自查表
1.1 资格性/符合性自查表
|
评审内容 |
采购文件要求（详见《资格性和符合性审查表》各项） |
自查结论 |
证明资料 |
|
资格性审查 |
1.供应商具备《政府采购法》第二十二条所规定的条件。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
2.供应商必须是具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人，投标时提交有效的企业法人营业执照（或事业法人登记证）副本复印件。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
3.供应商必须具有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，投标时提交资质证书复印件。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
4.本项目不接受联合体投标。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
5.已登记报名并获取本项目采购文件。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
符合性审查 |
1.在经营范围内报价，投标（报价）总金额是固定价且是唯一的，未超过本项目采购预算；若报价明显低于其成本，投标供应商应能做出合理说明。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
2.对关键、主要服务没有报价漏项。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
3.按要求缴纳了投标保证金，提交投标保证金的证明文件（以下证明文件之一）： A、投标人按《投标供应商须知》要求的投标保证金的数额和交纳办法将保证金送交银行的银行交款回单复印件； B、银行保函原件或《政府采购投标/报价担保函》复印件，保函有效期超过投标有效期30天。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
4.提交投标函。投标文件完整且编排有序，投标内容基本完整，无重大错漏，并按要求签署、盖章。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
5.法定代表人/负责人资格证明书及授权委托书，按对应格式文件签署、盖章(原件)。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
6.投标有效期为投标截止日起90天。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
7.商务文本已提交（无重大偏离或保留）。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
|
|
8.没有其他未实质性响应文件要求的。 |
□通过 □不通过 |
见投标文件第（ ）页 |
注：以上材料将作为投标供应商有效性审核的重要内容之一，投标供应商必须严格按照其内容及序列要求在投标文件中对应如实提供，对资格性和符合性证明文件的任何缺漏和不符合项将会直接导致无效投标！
1.2技术评审自查表
|
序号 |
评审分项 |
内容 |
证明文件（如有） |
|
1 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
2 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
3 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
4 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
5 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
6 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
7 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
8 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
9 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
… |
|
|
|
注：投标供应商应根据《技术评审表》的各项内容填写此表。
1.3商务评审自查表
|
序号 |
评审分项 |
内容 |
证明文件（如有） |
|
1 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
2 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
3 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
4 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
5 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
6 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
7 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
8 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
9 |
|
|
见投标文件（）页 |
|
… |
|
|
|
注：投标供应商应根据《商务评审表》的各项内容填写此表。
2.1 报价一览表
采购项目名称：广州市侨基花园小区物业管理公开招标项目
采购项目编号： QQT201603111001
|
分项 |
金额(元) |
|
服务 |
|
|
其他费用 |
|
|
1年物业管理的总报价 |
（大写）人民币 元整（￥ ） |
注：1.此表总报价是所有需采购人支付的金额总数，包括《用户需求书》要求的全部内容。
2.总报价中必须包含购置、安装、运输保险、装卸、培训辅导、质保期售后服务、全额含税发票、雇员费用、合同实施过程中应预见和不可预见费用等。所有价格均应予人民币报价，金额单位为元。
投标供应商名称（盖章）：
日期： 年 月 日
2.2 投标明细报价表
采购项目名称：广州市侨基花园小区物业管理公开招标项目
采购项目编号：QQT201603111001
|
一、服务详列 |
|||||||
|
序号 |
分项名称 |
具体服务内容 |
单位 |
数量 |
单价 |
合计（元） |
备注 |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
合 计 |
数量合计： |
报价合计： 元 |
|||||
|
二、其他费用详列 |
|||||||
|
序号 |
分项名称 |
具体内容 |
单位 |
数量 |
单价 |
合计（元） |
说明 |
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
合 计 |
数量合计： |
报价合计： 元 |
|||||
|
四、总报价：人民币 元。（以上各合计项与报价一览表中的对应项均一致相符，如不一致以报价一览表为准） |
|||||||
注：1）以上内容必须《报价一览表》一致。
2) 对于报价免费的项目必须标明“免费”；
3) 所有根据合同或其它原因应由投标供应商支付的税款和其它应交纳的费用都要包括在投标供应商提交的投标价格中；
4) 应包含货物运至最终目的地的运输、保险和伴随货物服务的其他所有费用。
投标供应商名称（盖章）：
日期： 年 月 日
3.投标函
投标 函
致：广州市芊芊通咨询服务有限公司
为响应你方组织的广州市侨基花园小区物业管理公开招标 项目的招标[采购项目编号为：QQT201603111001 ]，我方愿参与投标。
我方确认收到贵方提供的 广州市侨基花园小区物业管理公开招标项目招标文件的全部内容。
我方在参与投标前已详细研究了招标文件的所有内容，包括澄清、修改文件（如果有）和所有已提供的参考资料以及有关附件，我方完全明白并认为此招标文件没有倾向性，也不存在排斥潜在投标供应商的内容，我方同意招标文件的相关条款，放弃对招标文件提出误解和质疑的一切权力。
(投标供应商名称) 作为投标供应商正式授权 (授权代表全名, 职务) 代表我方全权处理有关本投标的一切事宜。
在此提交的投标文件，正本一份，副本叁份。
我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并申明如下：
（一）按招标文件提供的全部货物与相关服务的投标总价详见《报价一览表》。
（二）本投标文件的有效期为投标截止时间起90天。如中标，有效期将延至合同终止日为止。在此提交的资格证明文件均至投标截止日有效，如有在投标有效期内失效的，我方承诺在中标后补齐一切手续，保证所有资格证明文件能在签订采购合同时直至采购合同终止日有效。
（三）我方明白并同意，在规定的开标日之后，投标有效期之内撤回投标或中标后不按规定与采购人签订合同或不提交履约保证金，则贵方将不予退还投标保证金。
（四）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其它数据、信息或资料。
（五）我方理解贵方不一定接受最低投标价或任何贵方可能收到的投标。
（六）我方如果中标，将保证履行招标文件及其澄清、修改文件（如果有）中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成《用户需求书》及《合同书》中的全部任务。
（七）如我方被授予合同，我方承诺支付就本次招标应支付或将支付的中标服务费（详见按招标文件要求格式填写的《中标服务费支付承诺书》）。
（八）我方作为在法律、财务和运作上独立于采购人、集中采购机构的投标供应商，在此保证所提交的所有文件和全部说明是真实的和正确的。
（九）我方投标报价已包含应向知识产权所有权人支付的所有相关税费，并保证采购人在中国使用我方提供的货物时，如有第三方提出侵犯其知识产权主张的，责任由我方承担。
（十）我方具备《采购法》第二十二条规定的条件，承诺如下：
（1）我方已依法缴纳了各项税费及社会保险费用，如有需要，可随时向采购人提供近三个月内的相关缴费证明，以便核查。
（2）我方已依法建立健全的财务会计制度，如有需要，可随时向采购人提供相关的证明材料，以便核查。
（3）我方参加本项目采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录。
（4）我方具备履行合同所必需的设备和专业技术能力。
（5）我方符合法律、行政法规规定的其他条件。
以上内容如有虚假或与事实不符的，评审委员会可将我方做无效投标处理，我方愿意承担相应的法律责任。
（十一）我方对在本函及投标文件中所作的所有承诺承担法律责任。
（十二）所有与本招标有关的函件请发往下列地址：
地 址： .邮政编码： .
电 话： .
传 真： .
代表姓名： .职 务： .
投标供应商法定代表人（或法定代表人授权代表）签字或盖章：
投标供应商名称（盖章）：
日期： 年 月 日
4.1 营业执照副本（复印件）
4.2 法定代表人证明书
（投标供应商可使用下述格式，也可使用广东省工商行政管理局统一印制的法定代表人证明书格式）
法定代表人证明书
现任我单位 职务，为法定代表人，特此证明。
有效期限：
附：代表人性别： 年龄： 身份证号码：_________
注册号码： 企业类型：__________________________ 经营范围：
投标供应商（盖章）：
地 址：
法定代表人（签字或盖章）：
职 务：
法定代表人授权书
致：广州市芊芊通咨询服务有限公司
本授权书声明： 是注册于 （国家或地区） 的 （投标供应商名称） 的法定代表人，现任 职务，有效证件号码： 。现授权 （姓名、职务） 作为我公司的全权代理人，就 广州市侨基花园小区物业管理公开招标 项目采购[采购项目编号为 QQT201603111001 ]的投标和合同执行，以我方的名义处理一切与之有关的事宜。
本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。
投标供应商（盖章）：
地 址：
法定代表人（签字或盖章）：
被授权人（签字或盖章）：
职 务：
4.4 资格性审查要求的其他资质证明文件
1.……
2.……
3.……
4.5 名称变更
投标供应商如果有名称变更的，应提供由工商管理部门出具的变更证明文件。
5.财务报表
投标供应商应根据评审表要求提交相应年度的经独立会计师事务所出具的审计报告及经审计的财务报表（财务报表包含资产负债表、利润表及现金流量表等）。
6.同类项目业绩介绍
注：根据评审表的要求提交相应资料。
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序号 |
客户名称 |
项目名称及合同金额（万元） |
实施时间 |
联系人及电话 |
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1 |
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2 |
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3 |
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7.一般商务条款偏离表
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序号 |
一般商务条款序号 |
条款内容 |
是否响应 |
偏离说明 |
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1 |
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2 |
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3 |
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4 |
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5 |
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6 |
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7 |
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8 |
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9 |
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10 |
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11 |
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12 |
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13 |
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14 |
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15 |
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注：请在“偏离说明”栏内扼要说明偏离情况，如无偏离则不需列明。
报价供应商名称（盖章）：
日期： 年 月 日
8.实施计划
8.1 服务方案
投标供应商应按招标文件要求的内容和顺序，对完成整个项目提出相应的实施方案。对含糊不清或欠具体明确之处，评委会可视为投标供应商履约能力不足或响应不全。
组织实施方案的内容应包括：
8.1.1 对项目的理解（项目概述、目标、服务范围、采购人的义务及配合条件）
8.1.2 针对本项目的组织实施方案
8.1.3 进度计划和保证项目完成的具体措施
8.1.4 项目整体验收计划
8.1.5 培训计划
8.1.6 投标供应商认为必要说明的其它内容。
8.2 项目人员安排
8.2.1 拟任执行管理及技术人员情况
|
职责分工 |
姓名 |
现职务 |
曾主持/参与的 |
职称 |
专业工龄 |
联系电话 |
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总负责人 |
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其他主要人员 |
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… |
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|
|
注：根据评审表的要求提交相应资料。
8.2.2 专业人员的时间计划表
本项目拟安排人员的进驻时间、工作明细时间、工作量等。
8.3 履约进度计划表
|
序号 |
拟定时间安排 |
计划完成的工作内容 |
实施方建议或要求 |
|
1 |
拟定 年 月 日 |
签定合同并生效 |
|
|
2 |
月 日— 月 日 |
|
|
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3 |
月 日— 月 日 |
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|
4 |
月 日— 月 日 |
质保期 |
|
8.4 其它重要事项说明及承诺
（如有，请扼要叙述）
9.中标服务费支付承诺书格式
中标服务费支付承诺书
致：广州市芊芊通咨询服务有限公司
如果我方在贵中心组织的广州市侨基花园小区物业管理公开招标项目招标中获中标（采购项目编号：QQT201603111001），我方保证在收取《中标通知书》前，按招标文件规定向贵中心交纳中标服务费。
我方如违约，愿凭贵中心开出的违约通知，从我方提交的投标保证金中支付，不足部分由采购人在支付我方的中标合同款中代为扣付。
特此承诺！
投标供应商法定名称（公章）；
投标供应商法定地址：
投标供应商授权代表（签字或盖章）：
电 话：
传 真：
承诺日期：
注：投标供应商请注意区分投标保证金及中标服务费收款帐号的区别，务必将保证金按招标文件的要求存入指定的保证金专用账户，中标服务费存入中标通知书中指定的服务费账户。切勿将款项转错账户，以免影响保证金退还的速度。
10.唱标信封（独立封装）
将下列内容单独密封装入“唱标信封”。
10.1 《报价一览表》(从投标文件正本中复印并盖章)
10.2 优惠或折扣说明（如有）
10.3 退保证金说明（原件）
10.4 交付投标保证金的银行回单复印件
退保证金说明
（为使投标保证金得以顺利退还，请投标供应商仔细阅读以下表中说明并执行）
◆请用“√”选择一种退回方式，并按照相应模块中的要求填写及签章。
◆提交原件一式两份（一份放入唱标信封，一份装订在投标文件正本中）。
□ 原路退回 ——————————————————————
|
投标供应商（盖章）：
日 期： |
代交单位（盖章）：
日 期： |
备注：1.原路退回即按原来款单位、原来款银行、原来款账号退回保证金；
2.如投标保证金非投标供应商提交，凭本表并加盖投标供应商、代交单位公章办理退保，无需提交其他代交证明。
□ 非原路退回 —————————————————————
致：广州市芊芊通咨询服务有限公司
我方为 项目投标[采购项目编号为： ]所提交的保证金 元，请贵中心退还时划到以下账户：
|
收款单位 |
收款单位名称（全称） |
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收款单位地址 |
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开户银行（含汇入地点） |
省 市（县） 银行 支行（分理处） |
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账号 |
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联系人 |
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手机号码 |
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投标供应商（盖章）：
日 期： |
代交单位（盖章）：
日 期： |
代交人身份证复印件粘帖处
签 名： 联系电话： |
||
备注：1.如投标保证金非投标供应商提交，凭本表并加盖投标供应商、代交单位公章（个人代交则提供身份证复印件并签名）办理退保，无需提交其他代交证明。
2.投标保证金如为个人代交的，不能退回个人账户。
附件（以下格式文件由供应商根据需要选用）
询问函、质疑函、投诉书格式
说明：本部分格式为投标供应商提交询问函、质疑函、投诉函时使用，不属于投标文件格式的组成部分。
1：询问函格式
询问函
广州市芊芊通咨询服务有限公司：
我单位已报名并准备参与（项目名称）项目（采购文件编号： ）的投标（或报价）活动，现有以下几个内容（或条款）存在疑问（或无法理解），特提出询问。
一、_____________________（事项一）
（1）____________________（问题或条款内容）
（2）____________________（说明疑问或无法理解原因）
（3）____________________（建议）
二、_____________________（事项二）
……
随附相关证明材料如下：（目录）。
询问人：（公章）
法定代表人（授权代表）：
地址/邮编：
电话/传真：
年 月 日
2：质疑函格式
质疑函
(可根据质疑内容增加或删减)
广州市芊芊通咨询服务有限公司：
我公司依法参与了（集中采购机构或采购人）于年月日组织的采购活动。根据《采购法》和《采购供应商投诉处理办法》等规定，我公司认为广州市侨基花园小区物业管理公开招标项目（采购项目编号：QQT201603111001）项目的采购活动中，（采购文件、采购过程、中标/成交结果）损害了我公司权益，特提出质疑。
一、我公司认为项目的（采购文件、采购过程、中标/成交结果）损害了我司权益，具体事项如下（每个质疑事项应有与之相对应的证据予以支持。质疑事项属于涉密的，应提供信息来源或有效证据）：
（ ）质疑采购文件
1．质疑内容采购文件 页，内容“ ” 损害了我公司权益
事实依据： （证据见附件第页）
法律依据：
我方请求采购文件做如下修改：
我方对采购文件其他内容无质疑。
（ ）质疑采购过程
1．于年月日，在 进行的（收取采购文件（样品）、开标、谈判）过程，发生损害了我公司权益的事项，
事实依据： （证据见附件第页）
法律依据：
我方请求：
我方对其他采购过程无质疑。
（ ）质疑采购结果
1．于年月日公布的中标（成交）结果，发生损害了我公司权益的事项，
事实依据： （证据见附件第页）
法律依据：
我方请求：
我方对中标（成交）结果公告其他内容无质疑。
二、为维护我公司的合法权益，现要求贵方就上述质疑事项依照有关规定在限期内作出回复。
质疑供应商： （签章） 法定代表人： （签名或盖章）
主要负责人 ： （签名或盖章），职位：
项目联系人： 电话（手机/座机）：
地址： 邮编：
电子邮箱： 传真：
年 月 日
备注：
1.每个质疑事项应有与之相对应的证据予以支持。质疑事项属于涉密的，应提供信息来源或有效证据。
2.供应商质疑、投诉应当有明确的请求和必要的证明材料，捏造事实、提供虚假材料或者以非法手段取得证明材料不能作为质疑、投诉的证明材料；
3.质疑函应当署名。质疑人为自然人的，应当有本人签名；质疑人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人或者主要负责人签字盖章并加盖公章。
不按上述要求拟写的质疑函，广州市芊芊通服务有限公司将有可能不予受理。
3：投诉书格式
投 诉 书
投诉人： 法定代表人：
地址： 电话： 邮编：
电子邮箱： 传真：
委托代理人姓名： 职业：
住址： 联系电话：
被投诉人： 法定代表人：
地址： 电话： 邮编：
电子邮箱： 传真：
我公司参加了 年 月 日被投诉人组织的 （采购人）（项目名称）（项目编号）的采购活动，我公司认为该项目的 （采购文件、采购过程、中标/成交结果）损害了我公司权益，对此，我公司于 年 月 日向（集中采购机构或采购人）提出了质疑，（其于 年 月 日作出书面答复，因对其作出的答复不满意）/（被质疑人未在法定期限内予以答复，按照政府采购有关规定），现向贵机关提起投诉：
1.具体的投诉事项及事实依据；
2.质疑和质疑答复情况的简要描述；
3.投诉请求；
本投诉书正本两份，副本 （）份并附电子文档。
附件：质疑函、质疑答复函、证据材料及相关证明材料(复印件) 份，共 页。
投诉供应商：（盖章）
法定代表人： （签字）
年 月 日
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